서울 아파트값 87주 연속 상승…연말 종료 앞둔 토허제, 연장·확대 가능성 커졌다

한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트값은 한 주 사이 0.12% 올라 지난해 2월 첫째 주부터 87주 연속 상승을 이어갔다. 올해 누적 상승률은 8.31%다. 지난해 10·15 대책으로 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역의 토지거래허가구역(토허구역) 지정 기간이 12월 31일 끝나는 가운데, 연장은 물론 인접 지역으로의 추가 지정 가능성까지 거론되고 있다.

NEDIA 뉴스 편집부 | 2026.10.12 | 부동산

토허제, 올해 12월 31일 종료…연장 무게

지난해 10·15 대책으로 지정된 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역의 토허구역 지정 기간은 올해 12월 31일 끝난다. 경기 지정 지역은 과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지구다. 올해 7월 5일 추가 지정된 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 내년 12월 31일까지 유지된다.

연장 관측의 근거는 두 가지다. 첫째, 주택시장 안정세가 뚜렷하지 않다. 둘째, 홍지선 국토교통부 장관이 지난 7일 국회 국정감사에서 현재 토허제에 대해 어느 정도 수요가 있다고 본다는 취지로 언급했다. 7월에 추가 지정된 지역의 운영 기간이 내년 말까지라는 점도 기존 지역의 연장 가능성을 키운다는 분석이다.

강남권은 하락, 비강남·경기 외곽이 지수 견인

서울 전체 상승폭은 지난주 0.09%에서 이번 주 0.12%로 확대돼 6주 만에 반등했다. 강남·서초구는 9주 연속 하락했고, 송파·용산구를 포함한 기존 규제지역 4개 구는 2주 연속 내렸다. 다만 강남구 낙폭은 -0.56%에서 -0.34%로 줄었고, 마포구가 0.08%에서 0.22%로, 서북권이 0.18%에서 0.21%로 상승폭을 키우며 전체 지수를 끌어올렸다. 8·3 세제 개편안의 영향이 9주째 이어지고 있다는 평가도 나온다.

KB부동산 주간 동향도 비슷한 흐름이다. 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.15% 올랐고(전주 0.16%), 금천·도봉·노원구 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역의 상승률이 높았다. 경기도는 0.19% 올라 전주(0.16%)보다 상승폭이 커졌으며, 화성 동탄구와 수원 영통구가 확대를 이끌었다.

규제 안 vs 밖: 풍선효과인가, 규제 무력화인가

규제지역 인근으로 매수세가 옮겨붙는 이른바 풍선효과는 구체적 수치로 확인된다. 지난해 10·15 대책과 올해 7월 추가 지정 대상에 포함되지 않은 군포(0.27%), 수원 권선구(0.33%), 부천 원미구(0.32%), 화성 병점구(0.33%)가 경기 전체 상승률(0.18%)을 웃돌았다. 리얼투데이의 구자민 연구원은 핵심지 규제와 대출 문턱을 피해 진입이 비교적 수월한 경기 외곽·교통 거점으로 매수세가 서서히 옮겨붙었다고 분석했다. 이런 흐름이 4분기까지 이어지면 변동성이 큰 일부 지역을 중심으로 연말 추가 지정이 검토될 수 있다는 전망이다.

반면 규제 효과에 의문을 제기하는 시각도 있다. 이미 토허구역인 수원 영통구(0.62%), 성남 분당구(0.56%), 안양 동안구(0.41%), 의왕시(0.32%)가 높은 상승률을 보였고, 7월 추가 지정된 용인 기흥구(0.35%)와 화성 동탄구(0.33%)도 오름세다. 법무법인 조율의 심형석 수석전문위원은 토허구역 지정만으로 집값 상승을 막기는 어렵고 거래를 주춤하게 만드는 수준의 효과에 그칠 것이라고 평가했다.

전세 시장: 서울 +0.16%, 학군지·교통 양호 지역 중심

전세 시장도 오름세다. 부동산원 기준 전국 전세가격은 0.09%, 수도권은 0.15%, 서울은 0.16% 올랐다. 일부 입주물량 영향이 있는 지역에서는 전세가격이 하락했지만, 선호도 높은 학군지와 교통여건이 좋은 지역에서 임차 수요가 꾸준해 상승 계약이 이어졌다는 설명이다. KB 기준 서울 전세는 전주 대비 0.14% 올랐고 강북구(+0.59%), 금천구(+0.58%), 노원구(+0.43%)가 높았던 반면 강남구(-0.10%)와 서초구(-0.05%)는 내렸다.

실수요자·투자자가 점검할 포인트

자주 묻는 질문

Q. 토지거래허가구역 지정이 끝나면 어떻게 되나요?

서울 25개 자치구와 경기 12개 지역의 지정 기간은 올해 12월 31일 종료되며, 정부가 가격·거래 동향을 보고 연장 여부를 정합니다. 연장 결정이 나오지 않으면 허가 없이 거래할 수 있게 되지만, 현재는 연장 가능성에 무게를 두는 관측이 나옵니다.

Q. 추가로 지정될 가능성이 있는 곳은 어디인가요?

정해진 바는 없습니다. 시장에서는 규제 인근에서 상승세가 뚜렷한 지역(예: 화성 병점, 수원 권선, 안양, 남양주 등)이 거론되지만 어디까지나 전문가의 관측입니다.

Q. 상업용 부동산 투자자도 영향을 받나요?

토지거래허가는 용도별 허가 기준이 다르므로, 투자 대상의 용도와 면적이 지정 구역·기준에 해당하는지 관할 지자체에서 개별 확인하셔야 합니다.

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본 기사는 2026년 10월 12일 오전 기준으로 공개된 통계·보도를 바탕으로 작성되었으며, 일부 수치는 잠정치·장중 수치로 이후 변동되거나 정정될 수 있습니다. 정보 제공을 목적으로 한 기사이며 투자·거래에 대한 권유나 적정가 판단이 아닙니다. 의사결정 전 공식 자료와 전문가 확인을 권합니다.