부천역 메디컬빌딩 매각보고서
보림빌딩 매각보고서 매각희망가 75억원 경기도 부천시 원미구 도로명: 부천로 01 · 총 토지 277.55평 건물 연면적 785.29평 월 총수입 2,606만원 규모 B1 / 7F 부천로 대로변에 위치한 지하 1층~지상 7층 규모의 메디컬 업무시설로, 총 3필지 277.55평의…
부천역 메디컬빌딩
매각보고서
도로명: 부천로
부천로 대로변에 위치한 지하 1층~지상 7층 규모의 메디컬 업무시설로, 총 3필지 277.55평의 토지와 연면적 785.29평의 건물로 구성됩니다. 75억원 매각 기준, 월 임대료 2,406만원에 주차수입 200만원을 합산한 월 총수입은 2,606만원이며 연간 총수입은 3억 1,272만원입니다.
용적률 약 236.1%
총 3필지 917.50㎡를 기준으로 산정한 용적률은 약 236.1%, 건폐율은 약 33.7%입니다.
생활밀착형 임차구성
병·의원, 한의원, 약국, 금융·사무·복지 업종 등 생활밀착형 임차구성이 형성되어 있습니다.
중장기 임대 안정성
3·4층 안과는 2030년 말까지의 계약으로 중장기 임대 안정성을 뒷받침합니다.
가격 및 면적 지표
대상 자산은 총 3필지로 구성되어 있습니다. 부천로 소재의 메디컬 업무시설로, 1992년 8월 준공된 지하 1층·지상 7층 규모의 건물입니다.
| 구분 | 수치 | 비고 | 내용 |
| 매각희망가 | 75억원 | 보증금 승계 | 조건 별도 협의 |
| 토지 평당가 | 약 2,702만원/평 | 기준 | 총 277.55평 단순 환산 |
| 연면적 평당가 | 약 955만원/평 | 기준 | 연면적 785.29평 단순 환산 |
| 공시지가 합계 | 약 35.39억원 | 출처 | 제공자료 기준 |
대지 기준 가격
토지 기준 평당 약 2,702만원 수준입니다.
연면적 기준 가격
연면적 기준 가격은 토지가격 평가가 아니라 건물 전체 규모 대비 매입금액을 보는 보조지표로 활용하는 것이 적절합니다.
공시지가 비교
제공자료상 공시지가 합계는 약 35.39억원입니다. 매각희망가 75억원은 공시지가 대비 약 2.12배 수준입니다.
공시지가 대비 배율은 단순 비교 지표로, 실제 매매가격의 적정성은 부천 원미구 일대의 유사 규모 업무시설 및 토지 거래사례와 함께 비교해야 합니다.
토지 및 건축물 현황
토지 현황
| 구분 | 면적 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 546.40㎡ (165.29평) | 건축물 소재 대지 | |
| 371.10㎡ (112.26평) | 지목: 차 / 부속 토지 | |
| 합계 | 917.50㎡ (277.55평) | 총 3필지 |
※ 매매계약 전 전체 지번·면적은 등기부와 토지대장으로 확정해야 합니다.
건축물 개요
| 용도지역·지구 | 제2종일반주거지역 · 시가지경관지구(일반) |
| 기타 지정 | 중점경관관리구역 · 과밀억제권역 · 토지거래허가구역 · 가축사육제한구역 |
| 건축물 주용도 | 업무시설 |
| 규모 | 지하 1층 / 지상 7층 |
| 총 건물 연면적 | 2,595.99㎡ (785.29평) |
| 지상층 연면적 | 2,165.80㎡ (약 655.16평) |
| 건축면적 | 약 309.26㎡ (약 93.55평) |
| 총 3필지 기준 건폐율 | 약 33.7% |
| 총 3필지 기준 용적률 | 약 236.1% |
| 주차 | 10대 · 제공자료 기준 |
| 사용승인 | 1992년 8월 (약 34년) |
총 토지면적 917.50㎡(277.55평)를 기준으로 지상층 연면적 2,165.80㎡를 적용하면 용적률은 약 236.1%입니다. 총 건물 연면적 2,595.99㎡에는 지하층 면적이 포함되므로 용적률 계산에는 지상층 연면적만 반영했습니다.
층별 구성
지하 1층부터 지상 7층까지 병·의원, 한의원, 금융업소, 사무소 등이 고르게 분포된 생활밀착형 임차구성을 보이고 있습니다.
| 층 | 세부 용도 | 층별 면적 |
|---|---|---|
| 지하 1층 | 주차장 | 130.1평 |
| 지상 1층 | 약국 식당 42.4평 · 소매점 51.2평 | 93.6평 |
| 지상 2층 | 한의원 67.3평 · 금융업소 26.3평 | 93.6평 |
| 지상 3층 | 의원 | 93.6평 |
| 지상 4층 | 한의원 67.3평 · 의원 26.3평 | 93.6평 |
| 지상 5층 | 사무소 59.9평 · 체력단련장 33.6평 | 93.5평 |
| 지상 6층 | 금융업소 | 93.6평 |
| 지상 7층 | 한의원 14.3평 · 사무소 79.3평 | 93.6평 |
| 합계 | 785.2평 |
※ 층별 표시 면적 합계 785.2평과 건축물대장상 연면적 785.29평의 차이는 개별 면적 반올림에 따른 것으로 보입니다.
임차 구성 특징
메디컬 · 오피스
한의원 3개소, 의원 2개소가 층별로 배치되어 있으며, 안과(3·4층)는 2030년 말까지 장기 계약이 확정되어 있습니다.
생활밀착 리테일
1층에는 약국·죽 전문점 등 생활밀착형 근린생활시설이 입점해 있어 대로변 유동인구 기반의 안정적 임대수요를 보여줍니다.
층별 임대차 현황
| 층 | 임차인 | 보증금(만원) | 월 임대료(만원) | 계약기간 · 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1층 | 약국 | |||
| 1층 | 죽 | |||
| 1·2층 | 전기 | |||
| 2층 | 한의원 | |||
| 3·4층 | 안과 | |||
| 5층 | 케어 | |||
| 5층 | 요양보호 | |||
| 5층 | 복지 | |||
| 6층 | 에너지 | |||
| 6층 일부·7층 | 신경외과 | |||
| 합계 | 27,500 | 2,390* | 계약서 보수 기준 | |
보증금 합계 2억 7,500만원, 계약서 대조 기준 월 임대료 합계 2,390만원입니다. 10개 임차인 중 절반 이상이 병·의원 및 금융업소로, 생활밀착형 업종 중심의 안정적인 임차구성을 형성하고 있습니다.
임대수익 분석
| 구분 | 월 금액 | 연간 금액 |
|---|---|---|
| 임대료 (기존 렌트롤 기준) | 2,406만원 | 2억 8,872만원 |
| 주차 이용수입 | 200만원 | 2,400만원 |
| 총 임대·주차수입 | 2,606만원 | 3억 1,272만원 |
매입수익률
매각가 기준 표면수익률
보증금 차감 기준
보수 기준 표면수익률
위 수익률은 관리비, 공실, 수선비, 재산세, 보험료, 금융비용 및 취득부대비용을 차감하지 않은 표면수익률입니다.
투자 핵심
75억원에 부천 중심 상권의 대로변 업무시설과 총 277.55평의 토지를 일괄 확보할 수 있습니다.
월 2,606만원의 임대·주차수입으로 약 4.17%의 표면수익률을 확보하면서, 총 785.29평 규모의 업무시설을 보유합니다.
총 3필지 합산 기준 용적률 약 236.1%, 건폐율 약 33.7%로 토지와 건물 규모를 함께 검토할 수 있습니다.
장기적으로는 현금흐름 유지, 임차구성 개선, 대수선·리모델링 등 단계적 밸류업 전략을 검토할 수 있습니다.
추천 매수자 유형
기존 임대수익과 주차장 순수익을 기반으로 안정형 자산 포트폴리오 구성이 가능합니다.
부천 대로변 빌딩과 별도 토지를 함께 보유하는 실물자산 투자 구조가 가능합니다.
병·의원, 한의원, 금융업소, 사무소 임차 수요를 기반으로 자산 운영이 가능합니다.
외관 개선, 임차 구성 재정비, 공간 활용 개선을 통한 밸류업을 검토할 수 있습니다.
주차장 필지를 별도 토지가치로 보유하면서 장기 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.
확인 필요사항
종합 요약
매각희망가
토지 기준 약 2,702만원/평
표면수익률
매각가 기준, 관리비 등 차감 전
규모
지하 1층 ~ 지상 7층 업무시설
부천로 대로변 코너에 위치한 총 785.29평 규모의 업무시설로, 병·의원· 금융업소 등 생활밀착형 임차구성과 대성안과의 장기 계약(~2030.12)을 기반으로 안정적인 현금흐름을 확보하고 있습니다. 75억원 매입 시 약 4.17%의 표면수익률과 함께 총 3필지 합산 기준 용적률 약 236.1%의 여력을 활용한 장기 밸류업 전략도 함께 검토할 수 있는 자산입니다.
매입 검토 시 우선 확인 3가지
자료 출처 및 유의사항
- 사용자 제공 물건자료
- 층별 임대차 현황
자료 조사 기준일: 2026년 8월 13일.
본 자료는 매수 검토를 위한 정보제공용이며 감정평가·법률·세무·건축 검토 또는
중개대상물 확인설명서를 대체하지 않습니다. 계약 전 등기, 공부, 임대차 원본,
주차수입 및 원 인허가 내역을 별도 확인하시기 바랍니다.
기사제공 | DBRITZ INVESTMENT
자료문의 | 02-579-5455 · dbritz@dbritz.kr
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