둔촌동역 도보 2분 사옥용 빌딩 180억원 매물…법정 용적률 이미 초과 사용

서울 강동구 둔촌동 대로변, 둔촌동역 도보 2분 거리에 위치한 사옥용 빌딩이 180억원에 매물로 나왔다. 매도자 측이 건물 전체 명도를 제시하고 있어 임차인 승계 부담 없이 자가 사옥으로 곧바로 활용할 수 있다는 점이 특징이며, 현재 건물의 용적률이 법정 기준을 크게 웃돌고 있어 재건축보다는 기존 건물을 보유·활용하는 전략이 더 유리한 것으로 분석된다.

매물은 서울시 강동구 둔촌동에 위치하며, 용도지역은 제2종일반주거지역이다. 대지면적은 527.2㎡, 약 159.48평이며 연면적은 1,956.39㎡, 약 591.81평이다. 이 중 전용면적은 1,369.47㎡, 약 414.26평으로 전용률은 약 70.0%다. 건물은 지하 1층부터 지상 7층 규모로 2003년 2월 21일 사용승인을 받아 준공 후 약 23년 6개월이 경과했다.

중개대상물 종류는 업무시설이며, 주된 출입구 방향은 남향이다. 총 주차대수는 16대이고, 입주는 즉시 가능하나 세부 일정은 협의가 필요한 것으로 안내됐다.

매매가 180억원…대지 평당 1억1,286만원

매매가 180억원을 대지면적 159.48평으로 나눈 대지 기준 평당가격은 약 1억1,286만원이다. 연면적 591.81평을 기준으로 하면 평당 약 3,042만원, 전용면적 414.26평을 기준으로 하면 평당 약 4,345만원이다.

용적률 약 371%…법정 상한 초과 사용으로 재건축은 오히려 불리

대지면적 159.48평에 연면적 591.81평이 들어서 있어, 현재 건물의 용적률은 단순 계산으로 약 371%에 달한다. 제2종일반주거지역의 법정 용적률 상한은 지방자치단체 조례에 따라 다르지만 통상 200% 내외로 적용되는 경우가 많다는 점을 고려하면, 이 건물은 현행 기준보다 상당히 높은 용적률로 이미 지어져 있는 것으로 추정된다.

매도자측 전체 명도 가능…자가 사옥 수요에 적합

매물 소개에 따르면 매도자 측은 건물 전체에 대한 명도가 가능하다는 조건을 제시하고 있다. 이는 매수인이 별도의 임차인 정리 절차 없이 매입 직후 건물 전체를 자가 사옥으로 사용할 수 있다는 의미로, 실사용 목적의 법인 수요자에게 특히 유리한 조건이다.

다만 실제 명도 시점과 조건, 잔금과의 연계 여부는 계약 조건에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 서면으로 명확히 확인할 필요가 있다.

둔촌동역 도보 2분…대로변 접근성

매물 정보에 따르면 이 건물은 둔촌동역에서 도보 약 2분 거리의 대로변에 위치한다. 역세권 접근성과 대로변 가시성을 함께 갖추고 있어 출퇴근 및 방문객 접근이 편리하다는 점이 사옥형 매수자에게 강점으로 작용할 수 있다.

준공 약 24년…설비 상태는 실사로 확인해야

건물은 2003년 준공돼 약 23년 6개월이 경과했다. 신축 건물 대비 설비 노후화가 진행됐을 가능성이 있는 연식인 만큼, 승강기·냉난방 설비· 주차설비 등 주요 시설의 교체 이력과 향후 유지보수 비용을 사전에 확인하는 것이 바람직하다. 자주식 주차는 16대까지 가능한 것으로 안내됐으나, 실제 주차 동선과 대수는 현장 확인이 필요하다.

투자 검토 시 확인할 사항

이 자산은 역세권 접근성, 전체 명도 가능 조건, 법정 상한을 초과한 용적률이라는 세 가지 강점을 갖췄지만, 아래 항목은 계약 전 별도 확인이 필요하다.

• 정확한 법정 용적률·건폐율 및 지구단위계획 적용 여부
• 명도 시점, 명도 조건과 잔금 지급 조건의 연계 여부
• 승강기·냉난방·주차설비 등 주요 시설의 노후 상태 및 교체 이력
• 등기부등본상 권리관계 및 기존 대출 여부
• 건축물대장상 위반건축물 여부 및 용도 변경 이력

종합하면 이 물건은 신축 개발보다는 기존 건물을 활용한 사옥형 실수요, 또는 안정적인 보유 자산을 찾는 투자자에게 적합한 매물로 판단된다. 명도 가능이라는 조건과 법정 기준을 초과한 용적률은 이 자산의 핵심 투자 포인트다.