NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 도곡동 소로변 코너 5층 빌딩 매매 · 제시가 120억원 · 대지 108.6평
서울 강남구 도곡동 소로변 코너 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 120억원, 대지 108.6평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05리모델링 밸류업형
서울 강남구 도곡동 일대 · 논현로57길 인근 · 제3종일반주거지역 · 32년 4개월
매매 제시가
120억원
토지 평당 1.10억 · 연면적 평당 4,533만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 49.32% · 연면적 265평(지하 포함). 상한까지 지상 약 52평 여력.
5F/B1 · 주차 7대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 359.1㎡ (108.6평)
제3종일반주거지역소로각지 · 소로(8~12m)남향 출입구접근성 편리
토지 평당가
1.10억
120억 ÷ 108.6평
R-PRICE 대비
+14%
R-PRICE 105.7억 · 범위 103~128.8억
용적률 반영 토지비
4,419만원
신축 상한 272평 기준
연식
32년
준공 기준
32년 차 5층 빌딩으로, 현 용적률 202.27%는 조례 상한 250%의 81% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 120억은 토지 평당 1.10억, 연면적 평당 4,533만원이다. DBRITZ R-PRICE 105.7억보다 14% 높지만 교차검증 범위(103~128.8억) 안에 있다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 도곡동 일대 · 논현로57길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 359.1㎡ (108.6평) |
| 연면적 | 875.2㎡ (264.7평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 5F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1994년 · 32년 4개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 49.32% · 202.27% (건축물대장) |
| 도로 | 소로각지 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 7대 (기계식 7대) · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2대지 규모대지 109평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 3공실 상태명도 부담 없이 바로 리모델링·직접 사용을 시작할 수 있다.
- 4남향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 120억 |
| 토지 평당가 | 대지 108.6평 | 1.10억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 264.7평 | 4,533만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 272평 | 4,419만원 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 103~128.8억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 105.7억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 공실 사유·기간 — 공실 원인과 기간, 재임대 가능성
- 건물 상태 — 준공 32년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 5층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 주택 포함 여부 — 대장상 주용도 '음식점, 소매점, 사무실, 독서실, 주택' — 매수자 주택 수에 따른 세금
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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