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서울특별시 강남구 도곡동 553-5 빌딩 리포트
오후 12:14:17DBRITZ / R-DATA리포트 · 출력일 브라우저에서 표시 · 공개자료 기반서울특별시 강남구 도곡동 553-5강남대로58길 35 · 제3종일반주거지역 · 지상 6층 / 지하 1층 · 2009년 사용
비승인 열람 · Enoch Oh · a01058073992@gmail.com · 2026. 10. 13. 오후 12:14:17
DBRITZ / R-DATA리포트 · 출력일 브라우저에서 표시 · 공개자료 기반
서울특별시 강남구 도곡동 553-5
강남대로58길 35 · 제3종일반주거지역 · 지상 6층 / 지하 1층 · 2009년 사용승인 · 제2종근린생활시설
호가 (매도 측 제시가)110억매도 측 제시가 · 실거래가 아님
추정가 대비 +11.8% · 대지 10,018만/평
추정가 대비 +11.8% · 대지 10,018만/평
실거래 기반 추정가98.4억범위 90.3~112.9억 · 비교 4건
연면적 867만/㎡ · 대지 2,710만/㎡
연면적 867만/㎡ · 대지 2,710만/㎡
개별공시지가 총액38.4억토지만의 공시값 · 시세 아님
1,058만/㎡
1,058만/㎡
연면적 / 대지1,134.64㎡대장 대지 363㎡
용적률 231.06%
용적률 231.06%
1건물 개요
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 구조 | 철근콘크리트구조 |
|---|---|---|---|
| 허가 / 사용승인 | 2008-06-03 / 2009-03-03착공 2008-06-19 | 경과 연수 | 브라우저에서 계산 |
| 건폐율 / 용적률 | 46.53% / 231.06%용적률 산정 연면적 838.76㎡ | 주차 | 옥외 자주식 2대옥내 자주식 확인 필요 · 기계식 옥내 확인 필요 / 옥외 6 |
| 승강기 | 승용 1대 · 비상 확인 필요대 | 내진 / 높이 | 적용 / 20.16m |
2층별 용도 — 임대 구조 확인의 출발점
| 층 | 대장상 용도 | 면적(㎡) | 면적(평) |
|---|---|---|---|
| 옥탑1층 | 계단실(연면적제외)연면적 합계 제외 | 16.24 | 4.91 |
| 6층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 91.08 | 27.55 |
| 5층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 133.58 | 40.41 |
| 4층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 153.98 | 46.58 |
| 3층 | 제2종근린생활시설(제조업소) | 153.98 | 46.58 |
| 2층 | 제1종근린생활시설(의원) | 153.98 | 46.58 |
| 1층 | 제1종근린생활시설(소매점) | 152.16 | 46.03 |
| 지1 | 제2종근린생활시설(일반음식점) | 295.88 | 89.50 |
사무소 378.64㎡ (33.4%)
일반음식점 295.88㎡ (26.1%)
의원 153.98㎡ (13.6%)
기타 306.14㎡ (27%)
옥탑 제외 합계 1,134.64㎡ (343.23평) · 대장 연면적과 일치
지하 0.00㎡ (0%) · 실제 임대 가능 면적은 별도 확인
지하 0.00㎡ (0%) · 실제 임대 가능 면적은 별도 확인
3시장 근거 — 도곡동 제3종일반주거지역 5개년
| 연도 | 만/평 | 만/㎡ | 거래 | 전년비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 11,075 | 3,350 | 3건 | 기준 |
| 2023 | 8,474 | 2,563 | 2건 | -23.5% |
| 2024 | 13,300 | 4,023 | 3건 | +57% |
| 2025 | 7,659 | 2,317 | 2건 | -42.4% |
| 2026* | 15,445 | 4,672 | 2건 | +101.7% |
*2026-09-30까지 누적. 단가 IQR 이상치 제거 후 집계.
- 5개년 12건 중앙값 10,899만/평, 최근 3년 7건 중앙값 13,300만/평.
- 호가 대지 단가 10,018만/평은 5개년 중앙값과 -8.1% 차이가 있습니다. 대상 대장 면적으로 계산했습니다.
- 동 통계는 연식·도로폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않았습니다.
- 등록 면적 대지 363㎡·연면적 1,134.5㎡와 대장 면적을 구분했습니다.
4가격 산정 구조 · 비교 거래
R-PRICE 1.7 · 4개 산식 반영비율 40/40/10/10 · 가중 합 검증 일치. 호가/공시지가 2.86배.
| 계약 | 도로명 · 용도 | 거래가 | 보정 | 배수 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.10 | 강남대로44길 · 제2종근린생활 | 95.2억 | -16.6% | 2.49 |
| 2026.01 | 논현로28길 · 제2종근린생활 | 185억 | +0% | 2.94 |
| 2022.08 | 강남대로58길 · 제2종근린생활 | 79억 | +0.2% | 2.35 |
| 2024.06 | 도곡로 · 제1종근린생활 | 173억 | -16.6% | 1.87 |
유사도 상위 4건 표시(전체 4건 중). 배수는 시점보정 거래가 ÷ 공시지가 총액.
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님1 / 3
비승인 열람 · Enoch Oh · a01058073992@gmail.com · 2026. 10. 13. 오후 12:14:17
DBRITZ / R-DATA도곡동 553-5 · 위치 · 주변 현황
위치 · 주변 현황
서울특별시 강남구 도곡동 553-5 · 강남대로58길 35 · 제3종일반주거지역
5필지 위치
선택한 필지거리뷰 위치·보는 방향
NAVER · 주소 검색 위치를 사용합니다. 정확한 필지 경계는 지적도·현장 확인이 필요합니다. 거리뷰는 촬영 시점에 따라 현재 모습과 다를 수 있습니다.
| 지번주소 | 서울특별시 강남구 도곡동 553-5 | 도로명주소 | 강남대로58길 35 |
|---|---|---|---|
| 용도지역 | 제3종일반주거지역토지특성자료 2026-05-19 · 토지이음 확인 | 도로조건 | 세로한면(가)현장 재확인 필요 |
6같은 동 등록 매물 호가 비교
| 지번 | 호가 | 연식 | 층수 | 만/평 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 542 | 520억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 20,942 | |
| 424-2 | 164억 160~168억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 16,701 | |
| 924-5 | 295억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 16,499 | |
| 943-4 | 120억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 13,667 | |
| 942-6 | 105억 100~110억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 13,291 | |
| 546-8 | 120억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 11,050 | |
| 553-5 (대상) | 110억 | 브라우저에서 계산 | 6F/B1 | 10,018 | |
| 동 5개년 실거래 중앙값 | 10,899 | ||||
매도 측 제시가 · 실거래가 아님. 같은 동·동일 용도지역 10개 건물, 13건 호가 중 API가 제공한 예시 6건과 대상 건물을 표시합니다. 전체 순위가 아닙니다. 비교 매물의 연식·층수는 미확인 값을 채우지 않았습니다. 최근 180일 기준 · 자료 수정 2026-07-20~2026-07-22. 비교 대상은 등록 원문 면적, 대상 건물은 대장 면적을 사용합니다.
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님2 / 3
비승인 열람 · Enoch Oh · a01058073992@gmail.com · 2026. 10. 13. 오후 12:14:17
DBRITZ / R-DATA도곡동 553-5 · 수익 환산 시나리오
Cap Rate 3.0 ~ 4.5% 기준 NOI 환산
가격별로 필요한 NOI를 계산한 검토용 가정입니다. 실제 임대수입이나 수익률을 뜻하지 않습니다.
환산 가격 = 연 NOI ÷ Cap RateNOI = 연 임대수입 - 운영경비. 세전·대출 전 기준 · 보증금 운용수익 포함 여부 별도 확인
A가격별 필요 NOI (억원/년)
| 가격 | 연면적 단가 | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 90.31억추정 범위 하단 | 796만/㎡ | 2.71월 2,258만 | 3.16월 2,634만 | 3.61월 3,010만 | 4.06월 3,387만 |
| 98.36억참고 추정가 | 867만/㎡ | 2.95월 2,459만 | 3.44월 2,869만 | 3.93월 3,279만 | 4.43월 3,689만 |
| 112.92억추정 범위 상단 | 995만/㎡ | 3.39월 2,823만 | 3.95월 3,294만 | 4.52월 3,764만 | 5.08월 4,235만 |
| 110.00억호가 · 매도 측 제시가 · 실거래가 아님 | 969만/㎡ | 3.30월 2,750만 | 3.85월 3,208만 | 4.40월 3,667만 | 4.95월 4,125만 |
BNOI별 환산 가격 (억원)
| 연 NOI | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|
| 2억월 1,667만 | 66.7억 | 57.1억 | 50억 | 44.4억 |
| 3억월 2,500만 | 100억 | 85.7억 | 75억 | 66.7억 |
| 4억월 3,333만 | 133.3억 | 114.3억 | 100억 | 88.9억 |
| 5억월 4,167만 | 166.7억 | 142.9억 | 125억 | 111.1억 |
| 6억월 5,000만 | 200억 | 171.4억 | 150억 | 133.3억 |
정수 NOI 5개는 표 A의 최저가격×3.0%~최고가격×4.5% 범위를 덮도록 계산했습니다. 0억 행은 경계값이며 실제 운영 가정이 아닙니다. 적용 가능한 10억 단위 중간가격이 없으면 표 A에 임의 가격을 추가하지 않습니다.
C해석 포인트
- 호가 110억을 Cap 3.0~4.5%로 환산하면 필요 NOI는 연 3.30~4.95억, 월 2,750~4,125만원입니다.
- 참고 추정가 98.4억 기준 필요 NOI는 연 2.95~4.43억입니다. 표시 범위 90.3~112.9억은 통계적 신뢰구간이 아닙니다.
- 같은 NOI에서는 Cap이 높을수록 환산 가격이 낮아집니다. 실제 NOI는 임대차와 운영경비를 확인한 뒤 대입해야 합니다.
- 공시지가 총액 38.4억은 토지만의 공시값이며 시세·감정가격이 아닙니다.
D매입 전 확인사항
- 층별 임차인 · 보증금 · 월세 · 관리비 · 계약 만기 · 공실 확인
- 운영경비(재산세·관리·보험·수선)와 보증금 운용수익 반영 여부
- 주차·승강기의 실제 이용 가능 여부와 운영 상태
- 매각 범위와 대장·토지면적, 복수 필지 포함 여부 확인
- 등기부 권리관계·명도 조건·위반건축물 여부 확인
- 도로조건·지구단위계획·주차·용도변경 조건 확인
- 호가 산정 근거와 매도 조건(시기·명도·일괄 매각 여부)
데이터 유의 · 추정가는 비교 거래 기반 참고값이며 통계적 신뢰구간이 아닙니다. 동 통계는 연식·도로폭·대지 규모·임대차 미보정입니다. 호가는 매도 측 제시가 · 실거래가 아님이며 매각 범위는 별도 확인이 필요합니다. 임대 현황·권리관계·위반건축물·건물 상태는 미확인입니다. 건축물대장은 공개자료 기반 참고자료이며 공적 증명서가 아닙니다. 중요한 결정 전 정부24 발급 건축물대장과 등기·토지이음 등 관계기관 자료를 확인하세요.
자료 기준일 토지 2026-05-19 · 대장 2026-08-27 · R-PRICE 거래 2026-09-29 · 동 통계 거래 2026-09-30 · 호가 페이지 수정 2026-09-20T09:09:27+09:00. 출력일은 자료 기준일이 아닙니다. 이 파일은 조회 시 확인한 공개자료이며, 다시 열람하면 원자료의 변경 내용이 반영될 수 있습니다.
자료 기준일 토지 2026-05-19 · 대장 2026-08-27 · R-PRICE 거래 2026-09-29 · 동 통계 거래 2026-09-30 · 호가 페이지 수정 2026-09-20T09:09:27+09:00. 출력일은 자료 기준일이 아닙니다. 이 파일은 조회 시 확인한 공개자료이며, 다시 열람하면 원자료의 변경 내용이 반영될 수 있습니다.
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