강남구 논현동 이면 3층 빌딩 매매 · 제시가 74억원 · 대지 58.6평
서울 강남구 논현동 이면 3층 빌딩 매물. 매매 제시가 74억원, 대지 58.6평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 강남구 논현동 16-13 · 도산대로4길 14-3 · 제3종일반주거지역 · 32년 8개월
매매 제시가
74억원
토지 평당 1.26억 · 연면적 평당 5,618만원
건폐율 54.67% · 연면적 132평(지하 포함). 상한까지 지상 약 60평 여력.
3F/B2 · 주차 3대 · 승강기 확인 필요
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 193.8㎡ (58.6평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
1.26억
74억 ÷ 58.6평
R-PRICE 대비
+27%
R-PRICE 58.3억 · 범위 45.3~59.2억
용적률 반영 토지비
5,049만원
신축 상한 147평 기준
연식
32년
준공 기준
제3종일반주거지역 대지 59평, 조례상 지상 약 147평까지 지을 수 있는 32년 차 빌딩이다. 현 용적률 147.77%는 조례 상한 250%의 59% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 74억은 토지 평당 1.26억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 5,049만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 34% 낮다. DBRITZ R-PRICE 58.3억보다 27% 높고 교차검증 범위(45.3~59.2억) 상단도 넘는다. 59.2억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 16-13 (도산대로4길 14-3) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 193.8㎡ (58.6평) |
| 연면적 | 435.5㎡ (131.7평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 3F/B2 · 벽돌구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1993.12.04 · 32년 8개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 54.67% · 147.77% (건축물대장) |
| 도로 | 세로(불) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 3대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력현 용적률 147.77% → 조례 상한 250%. 지상 약 60평을 더 지을 수 있다.
- 2토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 34% 낮다.
- 3임대 운영 중매입 즉시 임대수입이 발생한다. 렌트롤로 실제 수익률을 확인해야 한다.
- 4강남구 논현동 입지제3종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 74억 |
| 토지 평당가 | 대지 58.6평 | 1.26억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 131.7평 | 5,618만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 147평 | 5,049만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 45.3~59.2억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 58.3억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 32년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 차량 통행 불가 도로 — 신축 시 접도 요건(4m)·주차 설치 가능 여부
- 벽돌구조 — 내진 성능·리모델링 범위 제한, 증축 가능 여부
- 주택 포함 여부 — 대장상 주용도 '다가구주택' — 매수자 주택 수에 따른 세금
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