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10·15 대책 1년의 역설…서울 아파트 거래는 10.7% 줄었는데 집값은 10.41% 올랐다, 15억 이하로 쏠린 거래

10·15 대책이 나온 지 1년, 서울 아파트 시장에서는 거래가 줄고 가격은 오르는 엇갈린 모습이 나타났다. 한국부동산원 기준 대책 직후부터 올해 10월 첫째 주까지 서울 아파트 매매가격은 10.41% 올라 전년 같은 기간(6.51%)의 약 1.6배다. 같은 기간 거래량은 10.7%…

오미령 에디터입력 2026. 10. 15. 08:29

10·15 대책이 나온 지 1년, 서울 아파트 시장에서는 거래가 줄고 가격은 오르는 엇갈린 모습이 나타났다. 한국부동산원 기준 대책 직후부터 올해 10월 첫째 주까지 서울 아파트 매매가격은 10.41% 올라 전년 같은 기간(6.51%)의 약 1.6배다. 같은 기간 거래량은 10.7% 줄었다. 거래는 15억 원 이하 아파트로 쏠렸고 전셋값은 9.96% 올랐다.

NEDIA 뉴스 편집부 | 2026.10.15 | 부동산

서울 매매가격

+10.41%

전년 동기 6.51%의 1.6배

서울 아파트 거래량

-10.7%

59,952건 vs 67,173건

15억 이하 거래 비중

77.9%

대책 전 73.8%

서울 전세가격

+9.96%

전년 동기 2.31%

거래는 줄고 가격은 올랐다: 87주 연속 상승

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 2025년 10월 셋째 주부터 2026년 10월 첫째 주까지 10.41% 올랐다. 전년 동기 상승률은 6.51%였다. 10월 첫째 주 상승률은 0.12%로 전주(0.09%)보다 커졌고, 2025년 2월부터 이어진 상승세는 87주 연속으로 역대 최장 기록을 매주 새로 쓰고 있다.

반면 거래는 위축됐다. 국토교통부 실거래가 기준 2025년 11월~2026년 9월 서울 아파트 매매는 5만 9,952건으로 전년 동기(6만 7,173건)보다 10.7% 줄었다. 대책 직후 27일(2025.10.16~11.11)은 2,320건에 그쳐 직전 27일(1만 254건)보다 77.4% 급감했다.

대책 직후 한 달 가까이 거래가 급감했다.

가격대별 거래: 15억 이하만 버텼다

가격대별로는 대출 규제 영향이 갈렸다. 1년간 거래량은 시가 15억~25억 원 주택이 25.4%, 25억 원 초과가 23.9% 줄었지만 15억 원 이하는 5.7% 줄어드는 데 그쳤다. 15억 원 이하 거래 비중은 73.8%에서 77.9%로 높아졌다. 대출 한도는 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과~25억 이하 4억 원, 25억 초과 2억 원이다.

중고가 주택 거래가 더 크게 줄었다.

권대중 한성대 명예교수는 실수요자 중심으로 시장이 재편된 점은 긍정적이지만 실거주 매수가 늘면서 전월세 공급이 줄어 임대료가 올랐다고 짚었다. 대출 규제가 중저가 주택에서 더 크게 작용해 해당 가격대로 수요가 몰리는 풍선효과가 나타나고 가격대별 양극화가 심해진다는 분석이다.

전세: 매물 11.9% 감소, 가격은 4배 속도로

전세 시장 부담은 더 크다. 아실 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 951건으로 1년 전(2만 3,779건)보다 11.9% 줄었다. 같은 기간 전셋값은 9.96% 올라 전년 동기(2.31%)의 4배를 넘었다. 실거주 의무로 전세를 낀 매수가 막히고 입주 물량이 줄었으며 갱신계약이 늘어난 것이 원인으로 꼽힌다.

전세 상승률이 매매 못지않게 커졌다.

10월 첫째 주 자치구: 강남·서초 하락, 강북권 상승

지역별 온도차는 여전하다. 한국부동산원 10월 첫째 주(5일 기준) 통계에서 서울은 서대문구(+0.36%), 강북구(+0.35%), 금천구(+0.34%), 도봉구(+0.32%), 노원구(+0.31%)가 많이 올랐다. 강남구(-0.34%), 서초구(-0.27%), 용산구(-0.01%)는 내렸다. 서울 전세는 0.16% 올라 성동·성북(각 +0.31%), 노원(+0.30%) 등이 높았다. 경기는 0.18% 올라 수원 영통구(+0.62%), 성남 분당구(+0.56%)가 강세였다.

파란색: 상승 상위, 금색: 하락 또는 보합권.

한국부동산원 10월 첫째 주 주간 동향
구분	자치구·지역	주간 변동률
매매 상승	서대문구	+0.36%
매매 상승	강북구	+0.35%
매매 상승	금천구	+0.34%
매매 상승	도봉구	+0.32%
매매 상승	노원구	+0.31%
매매 하락	용산구	-0.01%
매매 하락	서초구	-0.27%
매매 하락	강남구	-0.34%
서울 전체	매매 / 전세	+0.12% / +0.16%
경기	매매	+0.18%

다음 주간 동향은 통상 목요일인 15일 오후 공개된다. 상승 폭이 다시 커졌던 10월 첫째 주 흐름이 이어지는지가 관심이다.

실수요자가 점검할 포인트

체크리스트

① 가격대 확인: 15억 원 이하에 거래와 수요가 몰리는 만큼 관심 가격대의 호가와 실거래 차이를 확인한다.
② 대출 한도: 시가 구간별 한도(6억·4억·2억 원)가 자금 계획에 미치는 영향을 계산한다.
③ 임대차: 전세 매물 감소와 갱신계약 증가를 감안해 만기 일정을 미리 점검한다.
④ 주간 통계: 매주 발표되는 한국부동산원 동향에서 자치구별 흐름을 확인한다.

자주 묻는 질문

Q. 10·15 대책 이후 서울 집값은 얼마나 올랐나요?

한국부동산원 기준 2025년 10월 셋째 주부터 2026년 10월 첫째 주까지 서울 아파트 매매가격은 10.41% 올랐습니다. 전년 같은 기간(6.51%)의 약 1.6배입니다. 10월 첫째 주에도 0.12% 올라 87주 연속 상승입니다.

Q. 거래량은 얼마나 줄었나요?

2025년 11월~2026년 9월 서울 아파트 매매는 5만 9,952건으로 전년 동기(6만 7,173건)보다 10.7% 줄었습니다. 대책 직후 27일(2025.10.16~11.11)은 2,320건으로 직전 27일(1만 254건)보다 77.4% 줄었습니다.

Q. '풍선효과'는 무슨 뜻인가요?

한 곳의 수요를 규제로 누르면 다른 곳으로 수요가 옮겨 가 그곳 가격이 오르는 현상입니다. 전문가는 대출 규제가 중저가 주택에 더 크게 작용해 수요가 해당 가격대로 몰리는 풍선효과가 나타나고 가격대별 양극화가 깊어진다고 분석했습니다.