10·15 대책 1년, 서울 아파트값 10.41% 올랐다…성북 16.5% vs 강남 1.4%, 전세 매물 17% 줄어

지난해 10·15 대책 발표 직후 서울 아파트 매매가격이 올해 10월 첫째 주(5일 기준)까지 1년 새 10.41% 올랐다. 한국부동산원 통계다. 전셋값은 9.96% 올랐다. 자치구별로는 성북구가 16.5%로 가장 높았고 강남구는 1.4%로 가장 낮아 규제의 한가운데에서도 비강남권이 크게 올랐다. 전세 매물은 1년 전보다 약 17% 줄었고, 올해 서울 임대차 거래의 절반 이상(50.92%)이 월세다.

NEDIA 뉴스 편집부 | 2026.10.13 | 부동산

서울 전역을 묶었지만 오른 곳은 강북·서북권

10·15 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역이자 토지거래허가구역으로 묶었다. 대책 발표 직후인 지난해 10월 셋째 주 대비 올해 10월 첫째 주까지 서울 아파트 매매가격은 10.41% 올랐다. 그러나 오름폭은 지역에 따라 크게 갈렸다. 성북구(16.5%)와 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 구로구(13.69%), 중구(13.49%), 동대문구(13.42%), 노원구(12.52%) 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역이 서울 평균을 웃돌았다.

반면 송파구는 9.11%, 서초구는 3.35%, 강남구는 1.4%에 그쳤다. 성북구와 강남구의 상승률 차이는 약 12배다(성북 16.5%÷강남 1.4%). 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 MZ세대와 젊은 맞벌이 부부가 출퇴근이 편하고 가격 부담이 덜한 곳을 중심으로 매수하면서 강북권이 올랐다고 분석했다.

신고가 사례도 외곽에서 나왔다. 성북구 롯데캐슬 클라시아 전용 59㎡는 지난 9월 5일 15억 9,000만 원에 거래돼 지난해 10월 초 12억 5,000만 원보다 3억 4,000만 원 올랐다. 같은 단지 전용 84㎡는 8월 중순 11억 원에 신규 전세 계약이 맺어졌고, 강북권에서도 84㎡ 전셋값이 10억 원을 넘는 사례가 나왔다. 거래가 가장 많았던 단지는 강북구 SK북한산시티(244건), 성북구 한신·한진(207건)이다(10·15 대책 시행일~10월 12일).

전세 매물 17% 감소…월세가 절반을 넘었다

전세 시장은 매물 감소가 두드러진다. 아실 기준 서울 전세 매물은 10월 12일 2만 311건으로 대책 직후인 지난해 10월 16일(2만 4,421건)보다 약 17% 줄었다. 노원구 월계 그랑빌(3,003가구)의 전세 매물은 1건뿐이다. 이 기간 서울 전세가격은 9.96% 올랐다. 실거주 의무가 강화되면서 전세를 끼고 매수하는 방식이 어려워진 점이 전세 매물 감소의 주요 원인으로 꼽힌다.

월세화도 빨라졌다. 올해 1월부터 10월 12일까지 서울 임대차 거래에서 월세 비중은 50.92%로 절반을 넘었다. 남혁우 우리은행 연구원은 전세 매물 희소 현상이 이어지면 전셋값 상승 압력이 커지고, 외곽일수록 전세대출 의존도가 높아 보증부 월세가 늘어날 것으로 내다봤다.

향후 변수는 재건축·재개발 이주 수요다. 연내 이주 예정인 서울 주요 정비사업 단지는 11곳, 약 1만 1,000가구로 서울 임대차 매물(약 3만 6,000가구)의 약 30%에 해당한다는 추정이 나온다(NH투자증권). 노량진 1구역(3,897가구), 북아현 2구역(2,862가구), 노량진 3구역(1,038가구)이 포함되고, 강남구 은마아파트(4,424가구)는 내년 상반기 이주를 목표로 한다. 이은상 NH투자증권 연구원은 중장기적으로 압구정·여의도·목동 등 재건축 이주 수요가 전월세 가격을 더 자극할 수 있다고 보았다.

강남·서초 고가 단지에서는 하락 거래도

상승 흐름 속에서도 고가 단지에서는 직전 거래가보다 낮은 거래가 이어졌다. 한국금융신문이 국토교통부 실거래가 공개시스템(12일 등록분)을 집계한 결과, 강남구 개포동 개포우성3차(전용 133.46㎡)는 33억 원에 거래돼 직전 거래가 39억 9,000만 원보다 6억 9,000만 원(17.3%) 낮았다. 서울에서 가장 큰 하락액이다. 서초구 반포래미안아이파크(84.88㎡)는 38억 7,000만 원으로 6억 3,000만 원(14.0%), 압구정 한양3(116.94㎡)은 53억 원으로 5억 7,000만 원(9.7%) 내렸다.

강남권의 약세는 세제 요인과 맞물린다는 해석이 나온다. 5월 초 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 매물이 나왔고, 8월 세제 개편안 발표 후 반포·압구정 등 고가 주택 지역의 상승세가 주춤했다는 것이다. 지난주 한국부동산원 주간 통계에서도 강남구는 -0.34%, 강남·서초는 9주 연속 하락이었다.

공급 쟁점: 정치권 공방과 LH 가산비 검토

공급을 둘러싼 공방도 이어진다. 이재명 대통령은 11일 SNS에서 2022년 이후 서울·수도권 인허가가 급감해 차질을 빚은 주택 공급이 '조만간 정상화'될 것이라고 밝히고, 금리·경매 건수·주택담보대출 연체율과 함께 주택·택지 공급의 속도와 수량에 관심을 가져 달라고 당부했다.

국민의힘 정희용 사무총장은 13일 국정감사대책회의에서 전날 국감에서 이성훈 LH 사장이 '앞으로 집값이 급락할 가능성이 많고 안정되면 지금 집을 사지 않아도 손해 보지 않는다'는 취지로 답했다고 전하며 무책임하다고 비판했다. 정 사무총장은 올해 LH 건설형 공공주택 착공 실적이 1만 3,293호로 목표(5만 1,783호)의 25.7%에 그친다고 지적했다. 이 발언은 정 사무총장의 전언이며, LH 측의 별도 해명은 확인되지 않았다.

LH는 공공분양주택 분양가상한제에 최대 9.5%의 가산비를 신설하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다(국민의힘 강대식 의원이 LH 자료를 근거로 밝힘). 고양 한 사업지 추산으로 건축비 상한은 전용 59㎡가 3억 2,340만 원에서 3억 4,280만 원(+1,940만 원, 6.0%), 전용 84㎡가 4억 40만 원에서 4억 1,650만 원(+1,610만 원, 4.0%)으로 오른다. LH는 공사비 상승분을 분양가에 반영하면 공공주택 공급 재원을 확보할 수 있다는 입장이다.

정책 효과 평가: 투기 억제는 했지만 집값 안정은 아직

정책의 파급 효과는 항목별로 엇갈린다. 갭투자 억제와 거래 위축 같은 투기 수요 억제 효과는 일부 확인되지만, 서울 매매·전세가격이 모두 10% 안팎 오르면서 집값 안정으로 이어졌다고 평가하기는 이르다. 정희용 사무총장은 대책 이후 서울 전셋값 상승률 9.96%가 대책 이전 1년의 약 4배라고 주장했다. 한국부동산원 주간 통계로는 87주 연속 상승이 이어지고 있고 올해 누적 상승률은 8.31%다(10월 첫째 주 기준). 다음 주간 동향은 통상 목요일(15일께) 공개된다.

실수요자·투자자가 점검할 포인트

자주 묻는 질문

Q. 10·15 대책은 어떤 내용이었나요?

서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역·토지거래허가구역으로 지정한 대책입니다. 허가구역 내 아파트에는 2년 실거주 의무(허가 후 4개월 내 입주)가 부과되고, 수도권·규제지역 주택담보대출은 집값에 따라 최대 2억~6억 원으로 차등 제한됩니다.

Q. 강남은 덜 오르고 강북이 더 오른 이유는 무엇인가요?

전문가들은 출퇴근이 편하고 가격 부담이 덜한 곳을 중심으로 MZ세대·젊은 맞벌이 부부가 매수했고, 강남권은 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 절세 매물과 8월 세제 개편안의 영향을 받았다고 분석합니다.

Q. 전세 매물이 줄면 어떤 영향이 있나요?

전세 공급이 줄면 전셋값 상승 압력이 커지고, 외곽에서는 전세대출 의존도가 높아 보증부 월세가 늘어날 것이라는 전망이 나옵니다. 실제로 올해 서울 임대차 거래의 50.92%가 월세입니다.

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본 기사는 2026년 10월 13일 오전 기준으로 공개된 통계·보도를 바탕으로 작성되었으며, 장중 수치와 발표 예정 사항은 이후 변동되거나 달라질 수 있습니다. 정보 제공을 목적으로 한 기사이며 투자·거래에 대한 권유나 적정가 판단이 아닙니다. 의사결정 전 공식 자료와 전문가 확인을 권합니다.