하남 덕풍동 신축 개발부지 매각 제안 리포트

# 하남 덕풍동 신축 개발부지 매각 제안 리포트

1. 매물 개요

본 매물은 **경기도 하남시 덕풍동 총 **17개 필지로 구성된 약 5,105평 규모의 대형 부지**입니다.

하남 기존 도심과 미사강변도시 사이에 위치하며, 대규모 개발부지를 확보하기 어려운 하남 생활권 내에서 **5천 평 이상 규모의 토지를 일괄 확보할 수 있다는 점**이 가장 큰 특징입니다.

| 구분 | 내용 |

| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 |

| 대지면적 | **16,877㎡ / 5,105.29평** |

| 필지 수 | **17필지** |

| 용도지역 | 제1종일반주거지역 *제공자료 기준* |

| 도로조건 | 6m × 4m 코너 *제공자료 기준* |

| 현재 이용 | 컨테이너 창고 등 |

| 매매가격 | **660억원** |

| 토지 평당가격 | 약 **1,293만원/평** |

| 최초 제시가격 | 800억원 |

2. 핵심 매력 포인트

① 하남 도심권에서 보기 드문 5,100평 규모의 대형 일단지

본 부지의 가장 큰 경쟁력은 **약 5,105평에 달하는 규모**입니다.

하남시 기존 시가지 및 미사강변도시 생활권에서 신규 개발을 위한 대규모 토지를 개별적으로 확보하려면 다수 토지주의 지분 매입, 필지 합필, 명도 등 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

본 매물은 **17개 필지를 하나의 사업부지로 검토할 수 있는 규모**라는 점에서 대형 개발사업을 계획하는 사업자에게 높은 활용가치를 기대할 수 있습니다.

특히 개발사업에서는 단순 평당가격 못지않게 **사업 규모를 확보할 수 있는 토지의 희소성**이 중요하기 때문에 중소형 필지와는 차별화되는 자산입니다.

② 하남 구도심과 미사강변도시를 연결하는 입지

본 부지는 **하남 기존 도심과 미사강변도시 사이에 위치**하고 있습니다.

매물자료상 **하남풍산역 및 하남시청역 이용이 가능한 지역**으로 소개되어 있으며, 주변에 기존 주거지역과 신도시 생활권이 함께 형성되어 있습니다.

따라서 향후 개발방향에 따라 단순 주거 배후수요뿐 아니라 다양한 생활편의·상업·업무 수요를 검토할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

**기존 도심의 안정된 생활권 + 미사지구의 신도시 성장성**을 동시에 고려할 수 있다는 점이 본 부지의 주요 포인트입니다.

③ 기존 건축물 부담이 상대적으로 낮은 개발형 부지

현재 부지는 매물자료상 **컨테이너 창고 등으로 이용 중인 토지 중심의 자산**입니다.

대규모 노후 건축물이 존재하는 재개발형 부지와 비교할 경우 기존 건물의 구조적 제약이 상대적으로 작아 향후 사업계획 수립 시 **철거 및 건물 형태에 따른 제약을 줄이고 토지 중심으로 개발계획을 검토하기 용이한 구조**입니다.

사업자의 개발 콘셉트에 맞춰 전체 부지를 새롭게 구성할 수 있다는 점은 기존 건물이 이미 고정되어 있는 빌딩 매입과 차별화되는 부분입니다.

④ 코너형·복수 도로 접면을 활용할 수 있는 가능성

제공자료상 본 부지는 **6m × 4m 도로 코너 조건**으로 소개되어 있습니다.

대규모 토지 개발에서는 단순히 면적뿐 아니라 도로 접면, 차량 진출입, 보행 동선 및 건축계획의 배치 자유도가 중요합니다.

본 부지는 지적도 및 위치도상 여러 방향의 도로와 주변 공공공간이 형성되어 있어, 향후 세부 도시계획 및 건축계획이 확정될 경우 **단일 소형 필지보다 다양한 배치계획을 검토할 여지가 있는 부지**입니다.

3. 가격 측면의 장점

현재 매매가격은 **660억원**, 토지면적 기준 약 **1,293만원/평**입니다.

최초 제시가격 800억원과 비교하면 **약 140억원, 약 17.5% 조정된 가격**입니다.

| 구분 | 금액 |

| 최초 제시가격 | 800억원 |

| 현재 매매가격 | **660억원** |

| 가격 조정폭 | **140억원** |

| 조정률 | **약 17.5%** |

| 토지 평당가격 | **약 1,293만원/평** |

즉, 초기 호가 대비 가격 조정이 이미 이루어진 상태라는 점에서 **대형 개발부지를 찾는 실수요자 또는 개발사업자가 매입협상을 시작하기에 상대적으로 현실적인 가격대로 접근한 매물**로 볼 수 있습니다.

또한 자료상 공시지가 합계는 약 **322.5억원**으로 기재되어 있어, 현재 매매가격은 해당 자료상 공시지가 대비 약 **2.05배 수준**입니다.

다만 공시지가 및 시장가치는 기준시점에 따라 변경되므로 최종 투자검토 시 최신 자료를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

4. 개발 관점의 장점

본 토지는 단순 토지 투자보다는 **중장기 개발형 자산으로 접근할 때 강점이 더욱 부각되는 매물**입니다.

5천 평 이상의 토지 규모를 활용할 경우 사업자는 하나의 건물에 한정되지 않고 사업목적과 도시계획 조건에 따라 다양한 형태의 마스터플랜을 검토할 수 있습니다.

예를 들어,

* 주거 중심 개발

* 생활편의시설을 결합한 복합개발

* 장기보유형 임대자산 개발

* 인근 개발계획과 연계한 단계별 개발

등 다양한 방향에서 검토가 가능합니다.

특히 대규모 부지는 향후 도시계획 및 주변 개발여건 변화에 따라 **토지 자체의 옵션가치가 발생할 수 있다는 점**에서 소규모 개별 필지보다 장기적인 활용성이 높습니다.

5. 입지 및 부지의 희소성

서울 동부권과 직접 연결되는 하남시는 미사강변도시를 중심으로 지속적으로 도시권이 확장되어 왔으며, 기존 시가지와 미사 생활권 사이의 토지는 향후 도시공간이 연결되는 과정에서 관심도가 높아질 수 있는 지역입니다.

본 매물은 이러한 지역에서 **약 16,877㎡의 토지를 하나의 프로젝트로 검토할 수 있다는 점**에서 희소성이 있습니다.

개발사업자의 입장에서는 토지를 여러 해에 걸쳐 개별 매입하는 대신 사업 초기부터 5천 평 이상의 규모를 확보함으로써 **토지 확보에 필요한 시간과 사업 불확실성을 줄일 수 있다는 점**도 중요한 장점입니다.

6. 매수자 관점 핵심 포인트

본 매물은 다음과 같은 매수자에게 특히 적합합니다.

**① 중견·대형 시행사 및 건설사**

5천 평 이상의 규모를 활용한 중장기 개발사업을 검토하는 사업자에게 적합합니다.

**② 자산운용사 및 개발형 투자자**

토지를 선확보한 후 인허가 및 사업계획을 구체화하여 개발가치를 높이는 전략을 검토할 수 있습니다.

**③ 장기보유형 전략 투자자**

당장 단기 수익을 극대화하기보다 향후 하남 도시 확장 및 주변 개발과 연계하여 중장기 토지가치를 확보하려는 투자자에게 검토 가치가 있습니다.

7. 종합 의견

**하남 덕풍동 301번지 외 16필지는 ‘하남 도심 생활권 내 약 5,100평 규모의 대형 개발부지’라는 점이 가장 큰 경쟁력입니다.**

특히,

**약 5,105평의 대규모 토지 규모**,

**하남 구도심과 미사강변도시 사이의 입지**,

**개발 콘셉트를 새롭게 계획할 수 있는 토지 중심의 자산**,

**최초 800억원 대비 660억원으로 조정된 매매조건**

등을 종합할 경우, 하남 지역에서 중대형 개발사업을 검토하는 사업자에게 충분히 제안할 가치가 있는 매물입니다.

단순히 현재 상태의 토지가치를 보는 것보다 **향후 전체 부지를 어떤 규모와 용도로 개발할 수 있는지를 중심으로 접근해야 본 자산의 장점이 가장 잘 드러납니다.**

한 줄 제안

**“하남 구도심과 미사신도시 사이, 약 5,100평 규모를 한 번에 확보할 수 있는 희소한 대형 개발부지.”**

기사제공 | DBRITZ INVESTMENT

자료문의 | 02-579-5455 · dbritz@dbritz.kr

※ 본 자료는 제공된 매물자료를 기초로 작성한 매각·투자 검토용 자료입니다. 용도지역, 지구단위계획, 도로조건, 공원용지 관련 사항, 건축 가능 규모 및 각종 인허가 조건은 매수 검토 단계에서 최신 공적 자료 및 관계기관 확인이 필요합니다.