삼청동 메인 올근생빌딩 투자심의 요약

# 삼청동 메인 올근생빌딩 투자심의 요약

**기준일 2026.08.14 | 매도희망가 54억원 | 투자등급: 조건부 검토**

1. 투자 결론

본 건은 **대지 48.07평, 연면적 63.23평의 삼청동 메인거리 근생 건물**로, 매도희망가 54억원 기준 **토지 평당 약 1.12억원**, **연면적당 약 8,540만원** 수준이다.

가격 자체가 공시지가 대비 과도하다고 보기는 어렵지만, 현재 확보된 비교사례만으로 **“시세 대비 저렴하다”고 단정하기는 어렵다.**

또한 기존 건물의 용적률이 약 **131.5%**로 이미 상당 부분 활용된 상태다. 제1종일반주거지역의 일반적인 용적률 150%를 단순 적용할 경우 신축 후 추가 확보 가능한 연면적은 약 **8.9평**에 불과하다.

따라서 본 건은 **철거 후 신축 개발형 투자보다는 기존 건물을 활용한 사옥·쇼룸·플래그십 또는 리모델링형 투자 전략이 우선**으로 판단된다.

종합 판단

| 구분 | 판단 | 주요 내용 |

| 매입가격 | 조건부 적정 | 54억 기준 토지 1.12억/평 |

| 임대수익 | 주의 | 현재 공실, 실현 임대료 확인 필요 |

| 개발성 | 보수적 | 단순 150% 적용 시 추가 연면적 약 8.9평 |

| Exit | 조건부 | 사옥·브랜드 실수요 확보가 중요 |

| **종합** | **조건부 검토** | **50~52억원 수준 우선 협상 권고** |

2. 핵심 수치

| 항목 | 내용 |

| 대지면적 | **48.07평** |

| 기존 연면적 | **63.23평** |

| 기존 용적률 | **약 131.5%** |

| 매도희망가 | **54억원** |

| 토지 평당가 | **약 1억 1,234만원/평** |

| 연면적당 매입가 | **약 8,540만원/평** |

| 필지별 공시지가 합계 | **약 24.3억원** |

| 매입가 / 공시지가 | **약 2.2배** |

| 용적률 150% 가정 연면적 | **약 72.1평** |

| 기존 대비 추가 연면적 | **약 8.9평** |

※ 공시지가 합계가 23.6억원으로 표시되어 있으나, 입력된 필지별 공시지가를 기준으로 재계산하면 약 24.3억원이다. 원자료 확인이 필요하다.

3. 적정 매입가격 검토

현재 임대료 자료가 없어 **목표 NOI Cap 4.25%, NOI Margin 80%**를 가정하여 매입가격별 필요 임대료를 역산하였다.

| 매입가 | 토지 평단 | 필요 평균 임대료 | 판단 |

| **50억원** | 약 1.04억/평 | 약 35만원/평·월 | 적정 검토 |

| **52억원** | 약 1.08억/평 | 약 36만원/평·월 | 투심 상한 |

| **54억원** | 약 1.12억/평 | 약 38만원/평·월 | 조건부 |

추천 가격

**추천 매입가: 48~52억원**

* 협상 개시가: **48~50억원**

* 투자심의 상한가: **52억원**

* 절대 상한가: **54억원**

54억원 매입은 다음 조건 중 최소 2개 이상이 확인되는 경우에 한해 검토하는 것이 적절하다.

1. 실현 가능한 평균 임대료 **36~38만원/평·월 이상**

2. 사옥·플래그십 목적의 확정적인 실수요

3. 북촌 지구단위계획 검토 결과 추가 개발 또는 리모델링 가치 확인

4. 주요 투자포인트

**입지**

삼청동 메인거리 대로변에 위치해 가시성이 우수하며, 일반 임대수요보다 패션·브랜드·F&B·사옥 등 목적형 수요에 적합한 입지다.

**기존 건물 활용성**

현재 공실 상태로 즉시 사용이 가능하며, 3층 전체 근린생활시설로 구성되어 있어 리모델링 후 사옥·쇼룸·플래그십 활용 가능성이 있다.

**가격**

공시지가 대비 약 2.2배 수준으로 절대적인 가격 부담이 과도한 수준은 아니지만, 삼청동 메인거리의 직접 비교사례 추가 확보가 필요하다.

5. 주요 리스크

가장 중요한 리스크는 **신축 개발여력의 제한 가능성**이다. 기존 건물의 용적률이 이미 약 131.5% 수준이므로 단순 신축만으로 연면적을 크게 늘리기는 어렵다.

또한 북촌 지구단위계획이 적용되는 지역인 만큼 다음 항목을 매입 전 반드시 확인해야 한다.

* 건축 가능 높이 및 층수

* 건축선 및 도로 관련 제한

* 용도 제한

* 주차 기준

* 프랜차이즈 및 가맹사업 관련 제한

* 부필지의 권리관계 및 활용 가능성

최종 의견

**투자의견: 조건부 검토**

본 건은 **신축 개발차익을 기대하는 투자보다는 삼청동 입지 희소성과 기존 건물 활용가치를 매입하는 딜**에 가깝다.

현 단계에서는 **50~52억원 이하 매입을 우선 목표로 협상**하는 것이 적절하며, 54억원 매입은 실제 임대료와 북촌 지구단위계획상 개발·활용 가능성이 충분히 확인되는 경우에만 예외적으로 검토할 것을 권고한다.

기사제공 | DBRITZ INVESTMENT

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