논현동 272-33 빌딩 140억원 매물 등장…대지 평당 약 1억 3,800만원, 5개년 실거래 중앙값보다 10% 높아

2종일반주거 ‘소로각지’ 5층·지하 2층 건물, 사용승인 30년 경과…추정 캡레이트 3%대 초반

디비리츠 R-DATA · 2026.10.01

서울 강남구 논현동의 중형 빌딩 한 곳이 140억원에 매물로 나왔다. 디비리츠 R-DATA에 따르면 논현동 272-33 일반건물의 제시가격은 140억원이다. 대지면적은 101.5평(335.4㎡), 연면적은 394.4평(1,303.69㎡)이며 지상 5층·지하 2층 규모다.

평당 토지단가 약 1억 3,800만원

제시가격을 대지면적으로 나눈 토지단가는 평당 약 1억 3,800만원이다. 연면적 기준 단가는 평당 약 3,550만원이다. 이 건물의 용도지역은 제2종일반주거지역이며, 건축물대장상 건폐율은 59.72%, 용적률은 250.31%로 기재돼 있다.

5개년 실거래 중앙값 대비 10.3% 높아

R-DATA가 2022년 1월부터 2026년 7월까지 논현동 제2종일반주거지역의 유효 실거래 145건을 분석한 결과, 5개년 대지 평당 중앙값은 약 1억 2,503만원이었다. 이 건물의 제시단가는 이보다 10.3% 높다. 최근 3년(2024~2026년, 77건)으로 좁히면 중앙값은 약 1억 3,447만원으로, 제시단가는 이보다 약 2.6% 높은 수준이다.

연도별 중앙단가는 2022년 약 9,776만원에서 2024년 약 1억 4,002만원까지 올랐다가 2025년 약 1억 2,832만원, 2026년 약 1억 1,180만원으로 내려왔다.

다만 최근 거래 중에는 이 매물보다 단가가 높은 사례도 있다. 지난 7월 28일에는 대지 57.9평 물건이 97.5억원에 거래돼 평당 약 1억 6,840만원을 기록했다. 같은 달 21일에는 대지 172.5평 물건이 275억원(평당 약 1억 5,946만원)에 손바뀜했다.

건물 현황: 자주식 주차 8대, 승강기 1대

건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이다. 사용승인은 1996년 8월 23일로 30년 1개월이 지났다. 등록된 매물 특징은 소로각지, 자주식 주차 8대(기계식 없음)이며 승강기는 1대다.

추정 수익률은 3%대 초반

R-DATA는 연면적의 80%를 임대하고 평당 월 임대료 18만원, 연식 계수 0.85를 적용해 만실 기준 월 임대료를 약 4,828만원으로 가정했다. 여기에 운영비를 반영한 추정 연간 순영업소득(NOI)은 약 4.43억원, 추정 캡레이트는 약 3.2%다. 매입가의 50%(70억원)를 연 4.5%로 조달할 경우 이자를 뺀 자기자본 수익률은 약 1.8%로 계산됐다.

투자 전 확인할 사항

이 수치는 실제 임대차 자료가 아닌 비교용 가정에 따른 것이며, 제시가격 역시 실거래가가 아니다. 임대차 현황, 보증금과 권리관계, 대출 여부, 건축물대장상 위반 여부, 주차·승강기 상태는 계약 전에 별도로 확인해야 한다.

출처: 디비리츠 R-DATA (자료 수정일 2026.9.26, 건축물대장·실거래 공개자료 기반)
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