BUILDING ACQUISITION PROPOSAL

논현동 19 외 1필지
빌딩 매매 제안서

매매가 1,825억원

서울특별시 강남구 논현동 19 외 1필지
도로명: 서울특별시 강남구 강남대로 580

01 · EXECUTIVE SUMMARY

대지면적 363.91평

연면적 1,611.75평

대지 평당가 약 5.02억원

규모 B2 / 8F

준공	1984년 2월	노후도	약 42년
주차	자주식 33대 · 제공자료 기준	승강기	2대 · 제공자료 기준
개별공시지가	약 1억 2,863만원/평	매매가 / 공시지가	약 3.90배

KEY POINT 01

강남대로 대로변 자산

신사역 생활권의 강남대로 축에 위치하며, 사옥·상업시설·개발 목적의 활용성을 함께 검토할 수 있는 자산입니다.

KEY POINT 02

평당 약 5.02억원

확인된 인근 거래사례 범위 안에서 가격 포지션을 검토할 수 있으며, 정확한 비교를 위해 개발조건 보정이 중요합니다.

KEY POINT 03

토지·개발가치 중심

약 364평 대지와 약 42년의 노후도를 감안하면 현 건물 가치보다 사옥 및 중장기 개발가치가 핵심입니다.

“신사역 생활권 강남대로 대로변의 약 364평 규모 토지자산으로, 현 사옥 활용과 중장기 재개발 가능성을 동시에 검토할 수 있는 대형 빌딩.”

02 · PROPERTY OVERVIEW

Property Overview & Price Analysis

대상지는 제공자료상 논현동 19 및 19-1, 총 2필지로 구성되어 있습니다. 공개자료에서도 강남대로 580 소재의 업무시설, 1984년 준공, 지하 2층·지상 8층 규모의 건물로 확인됩니다.

주소	서울 강남구 논현동 19 외 1필지
도로명	강남대로 580
대지면적	363.91평
연면적	1,611.75평
규모	B2 / 8F
주용도	업무시설
준공	1984년 2월
도로조건	광대세각 · 제공자료 기준
현재 제안가	1,825억원

대지 기준 가격

1,825억원 ÷ 363.91평

약 5억 150만원 / 평

대지 기준 평당 약 5.02억원 수준입니다.

연면적 기준 가격

1,825억원 ÷ 1,611.75평

약 1억 1,323만원 / 평

연면적 기준 가격은 토지가격 평가가 아니라 건물 전체 규모 대비 매입금액을 보는 보조지표로 활용하는 것이 적절합니다.

공시지가 비교

제공자료상 2026년 개별공시지가는 약 1억 2,863만원/평입니다. 이를 전체 대지에 단순 적용하면 약 468억원이며, 제안 매매가는 공시지가 대비 약 3.90배 수준입니다.

해석
공시지가 대비 배율만으로 매매가격의 적정성을 판단하기보다는 신사역·논현동 일대의 실제 상업용 빌딩 및 토지 거래와 비교해야 합니다.

03 · MARKET & COMPARABLE TRANSACTIONS

주변 거래사례 및 가격 포지셔닝

단순히 거리가 가까운 사례가 아니라 거래시점, 대지규모, 강남대로 접근성 및 건물 특성을 고려하여 비교할 필요가 있습니다.

등급	거래사례	시점	거래가	대지	평당가
A	논현동 17-4 보림빌딩 강남대로 598	2026	657억	약 146평	약 4.50억
B	논현동 5 신사역 인근 빌딩	2026.06	1,200억	약 205평	약 5.85억
C	논현동 61-3	2025	840억	약 269평	약 3.12억
대상	논현동 19 외 1필지	제안가	1,825억	363.91평	약 5.02억

보림빌딩 대비

+ 약 11.4%

강남대로 598 사례의 약 4.50억원/평보다 대상 매물의 제안 평당가가 높은 수준입니다.

논현동 5 사례 대비

- 약 14.3%

약 5.85억원/평 사례와 비교하면 대상 매물은 낮은 수준에 위치합니다.

Price Positioning

PRICE OPINION

시장 수준 ~ 일부 프리미엄 반영

현재 공개 비교사례만 놓고 보면 1,825억원의 제안가격이 시장범위를 크게 이탈했다고 보기는 어렵습니다.

다만 대상 건물은 1984년 준공으로 노후도가 높고, 대지 규모가 약 364평으로 비교사례보다 큽니다. 따라서 건물가치 프리미엄보다는 대형 토지의 희소성과 실제 개발가치가 평당 5.02억원을 정당화할 수 있는지가 핵심입니다.

04 · LOCATION & DEVELOPMENT

Location Analysis

본 자산은 강남대로 축에 위치하며 신사역 생활권에 속합니다. 대로변 및 코너 조건은 사옥·메디컬·리테일·브랜드 시설 등 가시성과 접근성이 중요한 수요층에서 의미가 있습니다.

법인 사옥

기업 노출, 방문객 접근성, 자주식 주차 활용 측면에서 검토 가치가 있습니다.

메디컬

대로변 가시성과 차량 접근성이 중요한 의료시설 수요에 대응할 가능성이 있습니다.

리테일 / 브랜드

대로 노출을 활용한 쇼룸, 브랜드 시설 등의 활용성을 검토할 수 있습니다.

개발

대지 규모와 접도조건을 활용한 새로운 업무·상업시설 개발 가능성 검토가 중요합니다.

Development Potential

공개 건축데이터 재가공 자료에서는 대지 약 1,203㎡, 연면적 5,328.09㎡, 용적률 산정 연면적 3,621.06㎡, 용적률 301%, 건폐율 74.06%로 나타납니다. 또한 2021년 12월 증축 건축허가 기록이 확인되므로 과거 증축계획의 현재 효력과 실제 현황을 확인할 가치가 있습니다.

단순 스크리닝 예시 · 363.91평 × 800%

약 2,911평

위 수치는 일반상업지역 조례용적률을 기계적으로 적용한 산술적 이론값이며 실제 신축 가능 연면적이 아닙니다.

중요 확인사항
외부 공개자료 일부에서는 대상 필지의 용도지역이 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 함께 저촉되는 것으로 표시되어 사용자 제공자료와 차이가 있습니다.

따라서 계약 전 개발검토의 1순위는 “363.91평 전체에 실제로 어떤 용도지역·용적률·높이기준이 적용되는가” 를 공식 토지이용계획과 건축사 검토를 통해 확정하는 것입니다.

05 · DEVELOPMENT SCENARIOS

개발 시나리오

CASE A

현 건물 유지

장점 · 즉시 사용 가능성, 철거·신축 기간 불필요, 자주식 33대 주차 활용.

단점 · 약 42년 노후도, 시설투자비 증가 가능성, 신축 대비 공간 상품성 한계.

적합 · 단기간 사옥 확보가 필요한 기업.

CASE B

전면 리모델링

장점 · 기존 연면적 활용, 신축보다 사업기간 단축 가능성, 업무환경·외관 개선.

단점 · 구조 및 설비 노후상태에 따라 CAPEX가 확대될 가능성.

적합 · 사옥 + 임대 복합형 매수자.

CASE C

철거 후 신축

장점 · 약 364평의 토지를 새로운 업무·상업시설로 재구성 가능.

단점 · 명도, 철거, 금융비용, 공사비, 건축규제 및 사업기간 부담.

적합 · 중장기 개발법인 및 자산가.

현재 우선 검토 순위: CASE C 개발검토 → CASE B 리모델링 → CASE A 현상유지

지역 개발 모멘텀

2026년 6월 강남구는 논현동 6-13번지 역세권 활성화사업을 위한 지구단위계획구역 지정 및 계획안을 주민 열람공고한 바 있습니다.

이는 본 대상지를 직접 포함하는 사업으로 확인된 것은 아니므로 대상 부동산의 가격상승 호재로 직접 반영해서는 안 됩니다. 다만 신사역·논현동 일대에서 역세권 개발 논의가 현재도 진행되고 있다는 지역 변화 지표로 참고할 수 있습니다.

06 · BUYER STRATEGY

매수 목적별 예비평가

매입목적	평가	주요 판단
순수 임대투자	★★★☆☆	임대차 자료가 없어 실제 수익률 판단에는 제한이 있습니다.
법인 사옥	★★★★☆	대로변, 건물 규모, 자주식 주차 등의 활용성이 장점입니다.
사옥 + 임대	★★★★☆	자가사용과 잔여 면적 임대를 결합하는 전략을 검토할 수 있습니다.
개발 목적	★★★★☆	핵심 가치축이나 정확한 개발 법규 검토가 선행되어야 합니다.

가장 적합한 매수자

1

중장기 개발을 고려하는 법인·자산가

현재 건물의 임대수익보다 강남대로 대형 토지의 중장기 가치를 중시하는 매수자.

2

강남권 사옥을 확보하려는 중견·대기업

현 건물을 활용한 뒤 장기적으로 재건축하는 전략.

3

사옥과 자산투자를 결합하려는 매수자

자가사용과 토지가치 확보를 동시에 추구하는 유형.

Key Investment Points

01 · 약 364평의 대지

300평을 넘는 대지규모는 사옥 또는 개발 관점에서 활용 선택지를 넓혀줍니다.

02 · 고액 거래 시장

신사역권에서 수백억~천억원대 빌딩 거래가 확인되는 시장이라는 점을 참고할 수 있습니다.

03 · 노후도와 개발 옵션

1984년 준공으로 장기보유 고객이라면 리모델링 또는 신축 가능성을 함께 비교해야 합니다.

04 · 자주식 주차 33대

현 건물의 사옥 활용 또는 방문객이 많은 업종에서 중요한 경쟁요소가 될 수 있습니다.

07 · RISK & DUE DILIGENCE

계약 전 핵심 확인사항

항목	현재 상태	중요도	검토내용
정확한 용도지역 경계	자료 충돌	매우 높음	공식 토지이용계획 재확인
실제 신축 용적률	미확정	매우 높음	건축사 사전검토 필요
가로구역 높이제한	확인 필요	높음	신축 층수 및 사업성 영향
2021년 증축허가	기록 확인	높음	현재 효력 및 구체 내용 확인
임대차	미확인	높음	NOI·명도 판단 핵심
명도조건	미확인	높음	사옥·개발 목적 핵심
등기 권리관계	미확인	높음	등기부 확인
대출·근저당	미확인	높음	거래구조 확인
건물 상태	미확인	중간~높음	구조·설비 실사
리모델링 CAPEX	미확인	중간	전문 견적 필요
철거·신축 사업비	미확인	높음	개발 사업수지 작성 필요

Price Opinion

제안가격

1,825억원

대지 기준 약 5.02억원/평

가격 포지션

시장범위 내

다만 실제 개발조건 및 명도·임대조건에 따른 추가 검증이 필요합니다.

가격협상의 핵심은 “평당가가 비싸다”가 아니라 “1,825억원을 정당화할 실제 개발 가능 연면적과 임대·명도조건이 확인되는가”입니다.

개발검토 결과가 우수하면 현재 가격에 대한 설명력이 높아질 수 있습니다. 반대로 용도지역 혼재 또는 높이규제로 개발면적이 기대보다 작다면 가격 재협상의 강력한 근거가 될 수 있습니다.

08 · FINAL RECOMMENDATION

최종 매입 검토 의견

종합평가

★★★☆☆

조건부 검토

자산 자체

★★★★☆

검토가치 높음

개발 잠재력

★★★★☆

정밀검토 가치 높음

본 매물은 입지와 대지 규모만 보면 고객에게 충분히 제안할 가치가 있습니다. 다만 1,825억원의 매입판단을 내리기 위해서는 임대수익률보다 개발법규 확인이 먼저입니다.

특히 공개자료상 용도지역 표기가 서로 다르므로 이를 확정하지 않은 상태에서 “일반상업지역 800% 개발 가능”과 같이 단정적으로 설명해서는 안 됩니다.

CLIENT MESSAGE

본 자산은 신사역 생활권 강남대로 대로변에 위치한 약 364평 규모의 대형 토지자산입니다. 최근 신사역권 실제 거래와 비교할 때 제안 평당가 약 5.02억원은 시장 범위 내에 위치하며, 현 건물의 임대수익보다 향후 사옥 활용 및 중장기 개발가치를 함께 검토해야 하는 자산입니다.

고객 미팅 시 가장 먼저 확인할 3가지

1

전체 363.91평에 적용되는 용도지역·용적률·높이제한

2

현재 임대차·보증금·명도 가능시점

3

최근 신사역 인근 거래를 보정한 실제 토지가치

이 세 항목이 확인되면 본 매물은 단순한 ‘1,825억원짜리 노후 빌딩’이 아니라 “강남대로 364평 토지를 얼마에 확보하는 거래인가”라는 관점으로 다시 평가할 수 있습니다.

자료 출처 및 유의사항

사용자 제공 매물자료 · 밸류맵 발췌내용
공개 건축물 정보 및 부동산 데이터 재가공 자료
강남대로 및 신사역권 공개 거래자료
서울시·강남구 도시계획 관련 공개자료

자료 조사 기준일: 2026년 8월 12일.
본 자료는 매수 검토를 위한 제안자료이며 감정평가서, 법률의견서, 세무의견서 또는 건축사의 공식 사업성 검토서를 대체하지 않습니다. 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 임대차내역 및 건축법규를 별도로 확인하시기 바랍니다.

기사제공 | DBRITZ INVESTMENT
자료문의 | 02-579-5455 · dbritz@dbritz.kr