강남구 신사동 554-15 건물 매매 86억, 5년 실거래 중앙값보다 19% 낮은 호가

서울 강남구 신사동 554-15의 지하 1층·지상 3층 건물이 호가 86억원에 나와 있다. 등록 대지 63.0평 기준 토지 평당 약 1억 3,649만원으로, 같은 동·같은 용도지역(제2종일반주거)의 최근 5년 실거래 132건 중앙값(약 1억 6,883만원)보다 19.2% 낮다.

건물 개요

호가는 통계 어디에 놓일까

호가 토지단가 1억 3,649만원은 5년 중앙값(1억 6,883만원)보다 19.2%, 최근 3년 중앙값(1억 8,138만원)보다 24.8% 낮다. 비교 거래 132건 가운데 호가 단가 이하는 약 14%였다. 가장 최근 비교 거래 5건 중 4건은 평당 2억 3,958만~3억 1,701만원으로 호가 단가를 웃돌았고, 2026년 9월 거래(대지 66.5평)는 평당 1억 2,598만원으로 호가 단가보다 낮았다. 다만 이 5건의 대지 규모가 19.2~103.9평으로 제각각이어서 이 건물에 그대로 대입하기는 어렵다. 참고로 같은 신사동에 등록된 7개 매물을 호가 기준 토지단가로 비교하면 이 건물은 높은 순으로 5번째다. 모두 실거래가 아닌 호가이고 연식·규모가 달라 우열을 가리기는 어렵다.

연도별 흐름: 해마다 중앙값은 호가 단가보다 높았다

2022~2026년 연도별 중앙 토지단가는 1억 4,921만원~1억 8,975만원으로, 해마다 이 건물의 호가 단가(1억 3,649만원)보다 높았다. 가장 낮았던 2023년(1억 4,921만원)도 호가 단가보다 약 9% 높다. 2025년 1억 8,975만원까지 올랐고, 2026년은 누적 거래 기준 1억 8,433만원으로 전년보다 2.9% 낮다. 연도별 표본이 15~39건이고 연도별 값은 이상치를 제외한 중앙값이어서 해마다의 등락폭은 크게 읽지 않는 편이 좋다.

통계를 이 대지에 적용하면

비교 거래의 중간 50% 단가를 등록 대지 63.0평에 단순 적용하면 약 93.7억~130.6억원이다. 호가 86억원은 이 범위의 아래쪽 바깥에 있으며, 범위 하단(93.7억원)보다 약 8% 낮다. 비교 범위는 같은 동(신사동)·같은 용도지역이다. 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 조건은 보정하지 않은 지역 통계이므로 적정가를 판정하는 용도로는 쓸 수 없다.

확인할 점

• 통계보다 낮게 제시된 호가인 만큼, 면적·권리관계·건물 상태 등 단가가 낮은 이유가 따로 있는지 먼저 확인할 필요가 있다.
• 사용승인 후 약 29년이 지난 건물이므로 외벽·설비 상태와 향후 수선 비용을 따로 따져 봐야 한다.
• 이 호가의 매각 범위(건물 전체 여부 등)는 확인되지 않았다. 위 토지 평당 호가는 등록된 가격과 면적을 단순히 나눈 참고값이다.
• 대장상 용적률 165.64%는 전체 연면적(467.79㎡)을 대지(208.3㎡)로 나눈 값(약 224.6%)과 다르다. 지구단위계획·특례·도로·주차 조건을 확인하기 전에는 증축 가능 면적을 확정할 수 없다.
• 임대차 현황, 권리관계, 위반건축물 여부, 주차·승강기 상태는 공개 자료만으로 확인되지 않는다.

이 건물의 등록 정보와 5년 실거래 비교 통계는 신사동 554-15 건물 상세 페이지에서도 볼 수 있다.

※ 디비리츠 알데이터(R-DATA) 건축물 요약서 서비스 안내를 겸한 기사입니다.

이 글의 호가는 매도 측이 제시한 가격이며 실거래가가 아닙니다. 실거래 비교는 취소·해제·지분·집합건물을 제외한 공개자료를 사용했고, 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않은 지역 통계입니다. 투자 판단과 계약 전에는 용도지역(토지이음), 건축물대장, 임대차 및 권리관계를 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 본 자료는 정보 제공용이며 중개가 아닙니다.