강남구 청담동 이면 코너 2층 빌딩 매매 · 제시가 147억원 · 대지 67평
서울 강남구 청담동 이면 코너 2층 빌딩 매물. 매매 제시가 147억원, 대지 67평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05신축·개발 부지형
서울 강남구 청담동 일대 · 학동로55길 인근 · 제2종일반주거지역 · 42년
매매 제시가
147억원
토지 평당 2.19억 · 연면적 평당 1.56억
건폐율 48.14% · 연면적 94평(지하 포함). 상한까지 지상 약 72평 여력.
2F/B1 · 주차 0대 · 승강기 없음
토지 평당가
2.19억
147억 ÷ 67.0평
R-PRICE 대비
+68%
R-PRICE 87.5억 · 범위 80.6~93.3억
용적률 반영 토지비
1.10억
신축 상한 134평 기준
연식
42년
준공 기준
제2종일반주거지역 대지 67평, 조례상 지상 약 134평까지 지을 수 있는 42년 차 빌딩이다. 현 용적률 92.18%는 조례 상한 200%의 46% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 147억은 토지 평당 2.19억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 1.10억이다. DBRITZ R-PRICE 87.5억(범위 80.6~93.3억)과는 68% 차이가 난다. 통계 추정가는 노후 건물의 입지 프리미엄과 개발 가치를 충분히 반영하지 못할 수 있어, 인근 실거래 토지단가와 신축 후 가치로 따로 검증해야 한다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 청담동 일대 · 학동로55길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 221.4㎡ (67.0평) |
| 연면적 | 312.0㎡ (94.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 2F/B1 · 벽돌구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1984년 · 42년 |
| 건폐율 · 용적률 | 48.14% · 92.18% (건축물대장) |
| 도로 | 세로각지 · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 없음 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2용적률 여력현 용적률 92.18% → 조례 상한 200%. 지상 약 72평을 더 지을 수 있다.
- 3강남구 청담동 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4세로각지 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 147억 |
| 토지 평당가 | 대지 67.0평 | 2.19억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 94.4평 | 1.56억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 134평 | 1.10억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 80.6~93.3억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 87.5억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지거래허가구역 — 허가 대상 지역 — 매수자 자격·이용 의무 등 취득 요건 사전 확인
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 42년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 벽돌구조 — 내진 성능·리모델링 범위 제한, 증축 가능 여부
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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