NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 청담동 소로변 코너 5층 빌딩 매매 · 제시가 400억원 · 대지 171.5평
서울 강남구 청담동 소로변 코너 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 400억원, 대지 171.5평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01기존 면적 보존형
서울특별시 강남구 청담동 127-19 · 제3종일반주거지역 · 17년
매매 제시가
400억원
토지 평당 2.33억 · 연면적 평당 6,449만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 171평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 145%.
5F/B2 · 주차 31대 · 승강기 있음
용도지역 · 위치현장 사진·지적도는 링크로 확인
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 566.9㎡ (171.5평)
제3종일반주거지역소로각지 · 소로(8~12m)남향 출입구접근성 편리
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
2.33억
400억 ÷ 171.5평
연면적 평당가
6,449만원
연면적 620평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
9,330만원
신축 상한 429평 기준
연식
17년
준공 기준
연면적 620평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 429평을 넘는 17년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 400억은 연면적 평당 6,449만원, 토지 평당 2.33억이다. 같은 시트의 강남구 매물 15건 중앙 토지단가(2.33억)보다 0% 낮다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 청담동 127-19 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 566.9㎡ (171.5평) |
| 연면적 | 2,050.3㎡ (620.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 5F/B2 |
| 사용승인 · 연식 | 17년 |
| 도로 | 소로각지 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 31대 (기계식 31대) · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 620평은 조례 상한 지상 연면적 429평보다 크다(지하 포함).
- 3대지 규모대지 171평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 400억 |
| 토지 평당가 | 대지 171.5평 | 2.33억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 620.2평 | 6,449만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 429평 | 9,330만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 15건 | 2.33억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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