NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 신사동 중로변 5층 빌딩 매매 · 제시가 259억원 · 대지 87.3평
서울 강남구 신사동 중로변 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 259억원, 대지 87.3평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01신축급 즉시 운영형
서울특별시 강남구 신사동 636-16 · 제3종일반주거지역 · 6년 4개월
매매 제시가
259억원
토지 평당 2.97억 · 연면적 평당 9,804만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 87평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 121%.
5F/B1 · 주차 7대 · 승강기 있음
용도지역 · 위치현장 사진·지적도는 링크로 확인
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 288.7㎡ (87.3평)
제3종일반주거지역중로한면 · 중로(12~25m)북향 출입구접근성 편리
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
2.97억
259억 ÷ 87.3평
연면적 평당가
9,804만원
연면적 264평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.19억
신축 상한 218평 기준
연식
6년
준공 기준
준공 6년 차 5층 빌딩으로, 대수선 없이 바로 임대·사옥으로 쓸 수 있는 자산이다. 승강기·주차 7대를 갖췄다.
매매가 259억은 연면적 평당 9,804만원, 토지 평당 2.97억이다. 같은 시트의 강남구 매물 15건 중앙 토지단가(2.33억)보다 27% 높다. 신축 프리미엄이 반영된 가격인 만큼 실제 임대료로 수익률을 검증할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 636-16 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축급 즉시 운영형 |
| 대지면적 | 288.7㎡ (87.3평) |
| 연면적 | 873.4㎡ (264.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 5F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 6년 4개월 |
| 도로 | 중로한면 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 7대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2신축급 상태준공 6년 차로 대수선·설비 교체 부담이 적다.
- 3승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
- 4강남구 신사동 입지제3종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 259억 |
| 토지 평당가 | 대지 87.3평 | 2.97억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 264.2평 | 9,804만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 218평 | 1.19억 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 15건 | 2.33억 |
A수익형 매수 — 렌트롤 기반 수익률 검증 후 매입가 산정
B법인 사옥 — 대수선 없이 즉시 입주 가능한 사옥
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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