강남구 신사동 중로변 2층 빌딩 매매 · 제시가 119억원 · 대지 66.4평
서울 강남구 신사동 중로변 2층 빌딩 매물. 매매 제시가 119억원, 대지 66.4평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 강남구 신사동 628-11 · 언주로153길 11 · 제3종일반주거지역 · 50년 8개월
매매 제시가
119억원
토지 평당 1.79억 · 연면적 평당 1.71억
대지 66평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 42%.
2F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 219.4㎡ (66.4평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
1.79억
119억 ÷ 66.4평
R-PRICE 대비
-5%
R-PRICE 125.3억 · 범위 123.5~145.5억
용적률 반영 토지비
7,172만원
신축 상한 166평 기준
연식
50년
준공 기준
제3종일반주거지역 대지 66평, 조례상 지상 약 166평까지 지을 수 있는 50년 차 빌딩이다. 현 연면적 69평(지하 포함)은 상한의 42% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 119억은 토지 평당 1.79억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 7,172만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 6% 낮다. DBRITZ R-PRICE 125.3억보다 5% 낮아 가격 경쟁력이 있다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 628-11 (언주로153길 11) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 219.4㎡ (66.4평) |
| 연면적 | 229.5㎡ (69.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 2F/B1 · 벽돌구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1975.12 · 50년 8개월 |
| 도로 | 중로한면 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1R-PRICE보다 낮은 호가DBRITZ R-PRICE 125.3억 대비 5% 낮다 (교차검증 123.5~145.5억).
- 2중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 3용적률 여력조례 상한 250% 기준 지상 약 166평까지 가능. 현 연면적의 2.4배다.
- 4임대 운영 중매입 즉시 임대수입이 발생한다. 렌트롤로 실제 수익률을 확인해야 한다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 119억 |
| 토지 평당가 | 대지 66.4평 | 1.79억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 69.4평 | 1.71억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 166평 | 7,172만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 123.5~145.5억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 125.3억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 50년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 벽돌구조 — 내진 성능·리모델링 범위 제한, 증축 가능 여부
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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