NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 신사동 이면 5층 빌딩 매매 · 제시가 56억원 · 대지 38.5평
서울 강남구 신사동 이면 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 56억원, 대지 38.5평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05리모델링 밸류업형
서울 강남구 신사동 일대 · 도산대로37길 인근 · 제2종일반주거지역 · 16년 8개월
매매 제시가
56억원
토지 평당 1.45억 · 연면적 평당 7,554만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 59.3% · 연면적 74평(지하 포함). 상한까지 지상 약 3평 여력.
5F · 주차 2대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 127.4㎡ (38.5평)
제2종일반주거지역세로(가) · 세로(8m 미만)동향 출입구접근성 편리
토지 평당가
1.45억
56억 ÷ 38.5평
R-PRICE 대비
-23%
R-PRICE 72.4억 · 범위 60.3~78.5억
용적률 반영 토지비
7,265만원
신축 상한 77평 기준
연식
16년
준공 기준
16년 차 5층 빌딩으로, 현 용적률 192.35%는 조례 상한 200%의 96% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 56억은 토지 평당 1.45억, 연면적 평당 7,554만원이다. DBRITZ R-PRICE 72.4억보다 23% 낮아 가격 경쟁력이 있다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 일대 · 도산대로37길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 127.4㎡ (38.5평) |
| 연면적 | 245.1㎡ (74.1평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 5F · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 2009년 · 16년 8개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 59.3% · 192.35% (건축물대장) |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 2대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1R-PRICE보다 낮은 호가DBRITZ R-PRICE 72.4억 대비 23% 낮다 (교차검증 60.3~78.5억).
- 2인접 필지 동시 매물같은 블록의 인접 필지도 매물로 나와 있어 합필 개발을 검토할 수 있다.
- 3강남구 신사동 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4세로(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 56억 |
| 토지 평당가 | 대지 38.5평 | 1.45억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 74.1평 | 7,554만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 77평 | 7,265만원 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 60.3~78.5억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 72.4억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 승강기 여부 — 5층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 합필 가능성 — 인접 필지 소유자·매도 조건 확인
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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