NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 신사동 이면 5층 빌딩 매매 · 제시가 179억원 · 대지 77.9평
서울 강남구 신사동 이면 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 179억원, 대지 77.9평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05신축급 즉시 운영형
서울 강남구 신사동 일대 · 논현로164길 인근 · 제2종일반주거지역 · 2년 6개월
매매 제시가
179억원
토지 평당 2.30억 · 연면적 평당 7,099만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 59.82% · 연면적 252평(지하 포함). 상한까지 지상 약 0평 여력.
5F/B2 · 주차 6대 · 승강기 있음
용도지역 · 위치소재지 비공개
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 257.4㎡ (77.9평)
제2종일반주거지역세로(가) · 세로(8m 미만)남서향 출입구접근성 편리
토지 평당가
2.30억
179억 ÷ 77.9평
R-PRICE 대비
+14%
R-PRICE 156.5억 · 범위 123.7~161.8억
용적률 반영 토지비
1.15억
신축 상한 156평 기준
연식
2년
준공 기준
준공 2년 차 5층 빌딩으로, 대수선 없이 바로 임대·사옥으로 쓸 수 있는 자산이다. 승강기·주차 6대를 갖췄다.
매매가 179억은 연면적 평당 7,099만원, 토지 평당 2.30억이다. DBRITZ R-PRICE 156.5억보다 14% 높고 교차검증 범위(123.7~161.8억) 상단도 넘는다. 161.8억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 신축 프리미엄이 반영된 가격인 만큼 실제 임대료로 수익률을 검증할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 일대 · 논현로164길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축급 즉시 운영형 |
| 대지면적 | 257.4㎡ (77.9평) |
| 연면적 | 833.5㎡ (252.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 5F/B2 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 2024년 · 2년 6개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 59.82% · 199.91% (건축물대장) |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 6대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1신축급 상태준공 2년 차로 대수선·설비 교체 부담이 적다.
- 2승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
- 3임대 운영 중매입 즉시 임대수입이 발생한다. 렌트롤로 실제 수익률을 확인해야 한다.
- 4남서향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 179억 |
| 토지 평당가 | 대지 77.9평 | 2.30억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 252.2평 | 7,099만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 156평 | 1.15억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 123.7~161.8억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 156.5억 |
A수익형 매수 — 렌트롤 기반 수익률 검증 후 매입가 산정
B법인 사옥 — 대수선 없이 즉시 입주 가능한 사옥
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
기사 내용으로 문의하기
이 매물·투자 기사에 대해 상담이 필요하신가요?