NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 신사동 이면 5층 빌딩 매매 · 제시가 352억원 · 대지 138.4평
서울 강남구 신사동 이면 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 352억원, 대지 138.4평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01기존 면적 보존형
서울특별시 강남구 신사동 662-5 · 제2종일반주거지역 · 32년 10개월
매매 제시가
352억원
토지 평당 2.54억 · 연면적 평당 8,975만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 138평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 142%.
5F/B1 · 주차 11대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치현장 사진·지적도는 링크로 확인
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 457.4㎡ (138.4평)
제2종일반주거지역세로(가) · 세로(8m 미만)남서향 출입구접근성 편리
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
2.54억
352억 ÷ 138.4평
연면적 평당가
8,975만원
연면적 392평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.27억
신축 상한 277평 기준
연식
32년
준공 기준
연면적 392평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 277평을 넘는 32년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 352억은 연면적 평당 8,975만원, 토지 평당 2.54억이다. 같은 시트의 강남구 매물 15건 중앙 토지단가(2.33억)보다 9% 높다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 662-5 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 457.4㎡ (138.4평) |
| 연면적 | 1,296.5㎡ (392.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 5F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 32년 10개월 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 11대 (기계식 11대) · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1인접 필지 동시 매물같은 블록 신사동 662-18도 매물로 나와 있어 합필 개발을 검토할 수 있다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 392평은 조례 상한 지상 연면적 277평보다 크다(지하 포함).
- 3대지 규모대지 138평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4주차 11대업무·근생 임차인 유치에 유리한 주차 여건이다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 352억 |
| 토지 평당가 | 대지 138.4평 | 2.54억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 392.2평 | 8,975만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 277평 | 1.27억 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 15건 | 2.33억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 32년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 5층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 합필 가능성 — 신사동 662-18 소유자·매도 조건 확인
기사 내용으로 문의하기
이 매물·투자 기사에 대해 상담이 필요하신가요?