NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 신사동 이면 2층 빌딩 매매 · 제시가 195억원 · 대지 102.7평
서울 강남구 신사동 이면 2층 빌딩 매물. 매매 제시가 195억원, 대지 102.7평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01신축·개발 부지형
서울특별시 강남구 신사동 663-12 · 제2종일반주거지역 · 41년 6개월
매매 제시가
195억원
토지 평당 1.90억 · 연면적 평당 1.72억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 103평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 55%.
2F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치현장 사진·지적도는 링크로 확인
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 339.6㎡ (102.7평)
제2종일반주거지역세로(가) · 세로(8m 미만)북서향 출입구접근성 다소 불편
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
1.90억
195억 ÷ 102.7평
연면적 평당가
1.72억
연면적 114평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
9,491만원
신축 상한 205평 기준
연식
41년
준공 기준
제2종일반주거지역 대지 103평, 조례상 지상 약 205평까지 지을 수 있는 41년 차 빌딩이다. 현 연면적 114평(지하 포함)은 상한의 55% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 195억은 토지 평당 1.90억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 9,491만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 15건 중앙 토지단가(2.33억)보다 19% 낮다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 663-12 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 339.6㎡ (102.7평) |
| 연면적 | 375.3㎡ (113.5평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 2F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 41년 6개월 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 200% 기준 지상 약 205평까지 가능. 현 연면적의 1.8배다.
- 2대지 규모대지 103평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 3토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 19% 낮다.
- 4강남구 신사동 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 195억 |
| 토지 평당가 | 대지 102.7평 | 1.90억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 113.5평 | 1.72억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 205평 | 9,491만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 15건 | 2.33억 |
A신축 개발 — 조례 상한 200% 기준 근생·업무 신축. 설계 규모와 공사비로 사업성 검토
B토지 보유 + 임대 — 명도 전까지 현 건물 임대 운영, 개발 시점 선택
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 41년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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