NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 신사동 소로변 5층 빌딩 매매 · 제시가 399억원 · 대지 124.7평
서울 강남구 신사동 소로변 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 399억원, 대지 124.7평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01기존 면적 보존형
서울특별시 강남구 신사동 617-9 · 제3종일반주거지역 · 23년 9개월
매매 제시가
399억원
토지 평당 3.20억 · 연면적 평당 8,861만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 125평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 144%.
5F/B1 · 주차 8대 · 승강기 있음
용도지역 · 위치현장 사진·지적도는 링크로 확인
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 412.3㎡ (124.7평)
제3종일반주거지역소로한면 · 소로(8~12m)남향 출입구접근성 편리
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
3.20억
399억 ÷ 124.7평
연면적 평당가
8,861만원
연면적 450평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.28억
신축 상한 312평 기준
연식
23년
준공 기준
연면적 450평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 312평을 넘는 23년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 399억은 연면적 평당 8,861만원, 토지 평당 3.20억이다. 같은 시트의 강남구 매물 15건 중앙 토지단가(2.33억)보다 37% 높다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 617-9 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 412.3㎡ (124.7평) |
| 연면적 | 1,488.6㎡ (450.3평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 5F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 23년 9개월 |
| 도로 | 소로한면 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 8대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1인접 필지 동시 매물같은 블록 신사동 617-5도 매물로 나와 있어 합필 개발을 검토할 수 있다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 450평은 조례 상한 지상 연면적 312평보다 크다(지하 포함).
- 3대지 규모대지 125평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 399억 |
| 토지 평당가 | 대지 124.7평 | 3.20억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 450.3평 | 8,861만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 312평 | 1.28억 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 15건 | 2.33억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 합필 가능성 — 신사동 617-5 소유자·매도 조건 확인
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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