NEDIA ORIGINAL · 매물 브리핑
신동 소로변 코너 4층 빌딩
신축급 즉시 운영형 경기도 수원시 영통구 신동 934-6 · 제2종일반주거지역 · 7년 10개월 매매 제시가 33 억원 토지 평당 3,190만원 · 연면적 평당 1,597만원 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 법정 상한 현 연면적 지하 포함 207평 법정 상한 지상 250% 259평…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축급 즉시 운영형
경기도 수원시 영통구 신동 934-6 · 제2종일반주거지역 · 7년 10개월
매매 제시가
33억원
토지 평당 3,190만원 · 연면적 평당 1,597만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 법정 상한
대지 104평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 80%.
4F · 주차 8대 · 승강기 있음
토지 평당가
3,190만원
33억 ÷ 103.5평
연면적 평당가
1,597만원
연면적 207평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1,276만원
신축 상한 259평 기준
연식
7년
준공 기준
준공 7년 차 4층 빌딩으로, 대수선 없이 바로 임대·사옥으로 쓸 수 있는 자산이다. 승강기·주차 8대를 갖췄다.
매매가 33억은 연면적 평당 1,597만원, 토지 평당 3,190만원이다. 신축 프리미엄이 반영된 가격인 만큼 실제 임대료로 수익률을 검증할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 수원시 신동 934-6 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축급 즉시 운영형 |
| 대지면적 | 342.0㎡ (103.5평) |
| 연면적 | 683.0㎡ (206.6평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 법정 용적률 250% · 건폐율 60% |
| 규모 | 4F |
| 연식 | 7년 10개월 |
| 도로 | 소로각지 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 8대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2용적률 여력법정 상한 250% 기준 지상 약 259평까지 가능. 현 연면적의 1.3배다.
- 3대지 규모대지 104평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4신축급 상태준공 7년 차로 대수선·설비 교체 부담이 적다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 33억 |
| 토지 평당가 | 대지 103.5평 | 3,190만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 206.6평 | 1,597만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 259평 | 1,276만원 |
| 수원시 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
A수익형 매수 — 렌트롤 기반 수익률 검증 후 매입가 산정
B법인 사옥 — 대수선 없이 즉시 입주 가능한 사옥
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 경기도 조례 상한 — 법정 상한 기준으로 계산됨 — 해당 시·군 조례 용적률·건폐율 확인
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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