송파구 석촌동 251-18 건물 매매 85억, 실거래 중앙값보다 34% 높은 호가

서울 송파구 석촌동 251-18의 2024년 사용승인 건물(지하 1층·지상 4층)이 호가 85억원에 나와 있다. 등록 대지 104.9평 기준 토지 평당 약 8,105만원으로, 같은 동·같은 용도지역(제2종일반주거)의 2022년 2월~2026년 6월 실거래 23건 중앙값(약 6,031만원)보다 34.4% 높다.

건물 개요

호가는 통계 어디에 놓일까

호가 토지단가 8,105만원은 중앙값(6,031만원)보다 34.4%, 최근 3년 중앙값(5,884만원)보다 37.7% 높다. 비교 거래 23건 가운데 약 96%가 호가 단가 이하였고, 가장 최근 비교 거래 5건도 평당 5,737만~6,590만원으로 모두 호가 단가보다 낮았다. 이 5건의 대지 규모는 53.1~136.3평이다. 다만 이 건물은 2024년 1월 사용승인을 받은 신축급(2년 9개월 경과)인데 비교 통계는 연식·규모를 보정하지 않아, 격차에 연식 차이가 얼마나 반영됐는지는 이 통계만으로 알 수 없다. 참고로 같은 석촌동에 등록된 7개 매물을 호가 기준 토지단가로 비교하면 이 건물은 높은 순으로 3번째다. 모두 실거래가 아닌 호가이고 연식·규모가 달라 우열을 가리기는 어렵다.

연도별 흐름: 해마다 중앙값은 호가 단가에 못 미쳤다

2022~2026년 연도별 중앙 토지단가는 5,182만원~7,149만원으로, 해마다 이 건물의 호가 단가(8,105만원)보다 낮았다. 가장 높았던 2022년(7,149만원)도 호가 단가의 약 88% 수준이다. 2024년 5,182만원까지 내렸다가 2025년 6,576만원으로 올랐고, 2026년은 누적 거래 기준 6,112만원으로 전년보다 7.1% 낮다. 연도별 표본이 3~7건에 그쳐 해마다의 등락폭은 크게 읽지 않는 편이 좋고, 연도별 값은 이상치를 제외한 중앙값이다.

통계를 이 대지에 적용하면

비교 거래의 중간 50% 단가를 등록 대지 104.9평에 단순 적용하면 약 54.4억~69.9억원이다. 호가 85억원은 이 범위의 위쪽 바깥에 있으며, 범위 상단(69.9억원)보다 약 22% 높다. 비교 기준은 페이지에 석촌동·제2종일반주거로 표시되어 있고 표본은 23건이다. 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 조건은 보정하지 않은 지역 통계이므로 적정가를 판정하는 용도로는 쓸 수 없다.

확인할 점

• 호가 단가가 통계 범위의 위쪽에 있으므로, 신축 여부·입지·임대 상태 등 이 건물만의 근거가 가격에 반영돼 있는지 확인이 필요하다.
• 표본이 23건이고 분석 기간이 2022년 2월~2026년 6월(약 4년 4개월)이어서, 통계가 이 건물의 가격 수준을 대표한다고 보기는 어렵다.
• 이 호가의 매각 범위(건물 전체 여부 등)는 확인되지 않았다. 위 토지 평당 호가는 등록된 가격과 면적을 단순히 나눈 참고값이다.
• 대장상 용적률 177.86%는 전체 연면적(825.6㎡)을 대지(346.7㎡)로 나눈 값(약 238.1%)과 다르다. 지구단위계획·특례·도로·주차 조건을 확인하기 전에는 증축 가능 면적을 확정할 수 없다.
• 임대차 현황, 권리관계, 위반건축물 여부, 주차·승강기 상태는 공개 자료만으로 확인되지 않는다.

이 건물의 등록 정보와 5년 실거래 비교 통계는 석촌동 251-18 건물 상세 페이지에서도 볼 수 있다.

※ 디비리츠 알데이터(R-DATA) 건축물 요약서 서비스 안내를 겸한 기사입니다.

이 글의 호가는 매도 측이 제시한 가격이며 실거래가가 아닙니다. 실거래 비교는 취소·해제·지분·집합건물을 제외한 공개자료를 사용했고, 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않은 지역 통계입니다. 투자 판단과 계약 전에는 용도지역(토지이음), 건축물대장, 임대차 및 권리관계를 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 본 자료는 정보 제공용이며 중개가 아닙니다.