NEDIA ORIGINAL · 일반
마포구 성산동 소로변 3층 빌딩 매매 · 제시가 25억원 · 대지 52평
서울 마포구 성산동 소로변 3층 빌딩 매물. 매매 제시가 25억원, 대지 52평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05리모델링 밸류업형
서울 마포구 성산동 일대 · 성암로1길 인근 · 제2종일반주거지역 · 29년 11개월
매매 제시가
25억원
토지 평당 4,805만원 · 연면적 평당 2,803만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 59.99% · 연면적 89평(지하 포함). 상한까지 지상 약 15평 여력.
3F · 주차 2대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 172.0㎡ (52.0평)
제2종일반주거지역소로한면 · 소로(8~12m)북서향 출입구접근성 보통
토지 평당가
4,805만원
25억 ÷ 52.0평
R-PRICE 대비
+3%
R-PRICE 24.2억 · 범위 17.4~25.7억
용적률 반영 토지비
2,402만원
신축 상한 104평 기준
연식
29년
준공 기준
29년 차 3층 빌딩으로, 현 용적률 171.42%는 조례 상한 200%의 86% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 25억은 토지 평당 4,805만원, 연면적 평당 2,803만원이다. DBRITZ R-PRICE 24.2억보다 3% 높지만 교차검증 범위(17.4~25.7억) 안에 있다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 마포구 성산동 일대 · 성암로1길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 172.0㎡ (52.0평) |
| 연면적 | 294.8㎡ (89.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 3F · 벽돌구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1996년 · 29년 11개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 59.99% · 171.42% (건축물대장) |
| 도로 | 소로한면 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 2대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1진입 부담이 낮은 총액매매가 25억으로 개인·소형 법인도 접근 가능한 규모다.
- 2마포구 성산동 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 3소로한면 접도소로(8~12m)에 접한 필지다.
- 4주차 2대자주식 주차 공간을 갖췄다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 25억 |
| 토지 평당가 | 대지 52.0평 | 4,805만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 89.2평 | 2,803만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 104평 | 2,402만원 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 17.4~25.7억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 24.2억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 벽돌구조 — 내진 성능·리모델링 범위 제한, 증축 가능 여부
- 주택 포함 여부 — 대장상 주용도 '소매점, 다가구주택' — 매수자 주택 수에 따른 세금
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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