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성동구 성수동2가 이면 코너 7층 빌딩 매매 · 제시가 295억원 · 대지 139.4평
서울 성동구 성수동2가 이면 코너 7층 빌딩 매물. 매매 제시가 295억원, 대지 139.4평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.09신축급 즉시 운영형
서울 성동구 성수동2가 일대 · 아차산로5길 인근 · 준공업지역 · 1년
매매 제시가
295억원
토지 평당 2.12억 · 연면적 평당 4,881만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 59.03% · 연면적 604평(지하 포함). 상한까지 지상 약 50평 여력.
7F/B1 · 주차 19대 · 승강기 있음
용도지역 · 위치소재지 비공개
준공업지역
조례 용적률 400% · 건폐율 60%
대지 460.8㎡ (139.4평)
준공업지역세각(가) · 세로(8m 미만)남동향 출입구접근성 편리
토지 평당가
2.12억
295억 ÷ 139.4평
R-PRICE 대비
+43%
R-PRICE 205.6억 · 범위 193.7~205.6억
용적률 반영 토지비
5,291만원
신축 상한 558평 기준
연식
1년
준공 기준
준공 1년 차 7층 빌딩으로, 대수선 없이 바로 임대·사옥으로 쓸 수 있는 자산이다. 승강기·주차 19대를 갖췄다.
매매가 295억은 연면적 평당 4,881만원, 토지 평당 2.12억이다. DBRITZ R-PRICE 205.6억(범위 193.7~205.6억)과는 43% 차이가 난다. 통계 추정가는 입지 프리미엄과 임대 수익을 충분히 반영하지 못할 수 있어, 인근 실거래와 실제 임대 수익률로 따로 검증해야 한다. 신축 프리미엄이 반영된 가격인 만큼 실제 임대료로 수익률을 검증할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 성동구 성수동2가 일대 · 아차산로5길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축급 즉시 운영형 |
| 대지면적 | 460.8㎡ (139.4평) |
| 연면적 | 1,997.9㎡ (604.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 조례 용적률 400% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 7F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 2025년 · 1년 |
| 건폐율 · 용적률 | 59.03% · 364.3% (건축물대장) |
| 도로 | 세각(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 19대 (기계식 19대) · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2대지 규모대지 139평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 3신축급 상태준공 1년 차로 대수선·설비 교체 부담이 적다.
- 4승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 295억 |
| 토지 평당가 | 대지 139.4평 | 2.12억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 604.4평 | 4,881만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 558평 | 5,291만원 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 193.7~205.6억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 205.6억 |
A수익형 매수 — 렌트롤 기반 수익률 검증 후 매입가 산정
B법인 사옥 — 대수선 없이 즉시 입주 가능한 사옥
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 대지면적 차이 — 매물 자료 460.8㎡ / 건축물대장 453.4㎡ — 토지대장으로 확인
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 공실 사유·기간 — 공실 원인과 기간, 재임대 가능성
- 준공업지역 용도 제한 — 허용 용도·공동주택 비율 등 개발 조건
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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