성동구 성수동2가 소로변 코너 4층 빌딩 매매 · 제시가 90억원 · 대지 40평
서울 성동구 성수동2가 소로변 코너 4층 빌딩 매물. 매매 제시가 90억원, 대지 40평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.09신축·개발 부지형
서울 성동구 성수동2가 일대 · 연무장19길 인근 · 준공업지역 · 34년 1개월
매매 제시가
90억원
토지 평당 2.25억 · 연면적 평당 8,432만원
건폐율 53.38% · 연면적 107평(지하 포함). 상한까지 지상 약 75평 여력.
4F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
준공업지역
조례 용적률 400% · 건폐율 60%
대지 132.2㎡ (40.0평)
토지 평당가
2.25억
90억 ÷ 40.0평
R-PRICE 대비
+58%
R-PRICE 56.8억 · 범위 46.1~66.1억
용적률 반영 토지비
5,626만원
신축 상한 160평 기준
연식
34년
준공 기준
준공업지역 대지 40평, 조례상 지상 약 160평까지 지을 수 있는 34년 차 빌딩이다. 현 용적률 213.53%는 조례 상한 400%의 53% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 90억은 토지 평당 2.25억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 5,626만원이다. DBRITZ R-PRICE 56.8억(범위 46.1~66.1억)과는 58% 차이가 난다. 통계 추정가는 노후 건물의 입지 프리미엄과 개발 가치를 충분히 반영하지 못할 수 있어, 인근 실거래 토지단가와 신축 후 가치로 따로 검증해야 한다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 성동구 성수동2가 일대 · 연무장19길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 132.2㎡ (40.0평) |
| 연면적 | 352.9㎡ (106.7평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 조례 용적률 400% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 4F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1992년 · 34년 1개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 53.38% · 213.53% (건축물대장) |
| 도로 | 소로각지 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2용적률 여력현 용적률 213.53% → 조례 상한 400%. 지상 약 75평을 더 지을 수 있다.
- 3고밀 용도지역준공업지역으로 용적률 상한 400%. 같은 대지에서 더 큰 건물을 올릴 수 있다.
- 4성동구 성수동2가 입지준공업지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 90억 |
| 토지 평당가 | 대지 40.0평 | 2.25억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 106.7평 | 8,432만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 160평 | 5,626만원 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 46.1~66.1억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 56.8억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 4층 연와조 — 4층만 연와조 — 증축 시기·적법 여부와 위반건축물 표시 확인
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 34년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 4층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 준공업지역 용도 제한 — 허용 용도·공동주택 비율 등 개발 조건
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