본 건은 경복궁·청와대·서촌 생활권에 위치한 약 724평 규모의 대형 주거용 부지로, 총 5개 필지를 일괄 매입할 수 있는 희소 자산입니다. 서촌 일대의 지역 특성상 대규모 토지를 한 번에 확보하기 쉽지 않다는 점에서 토지 규모와 입지 자체의 희소성이 가장 큰 투자 포인트입니다. 현재 넓은 정원과 기존 단독주택이 조성되어 있어 현 상태를 활용한 고급 주거 또는 장기보유 전략이 가능하며, 향후 인허가 검토를 전제로 고급 주거·기업 오너용 자산·문화공간·저밀도 복합개발 등의 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

매물 핵심 개요

본 자산의 핵심 투자포인트

가격 분석

매매가격 240억원을 총 토지면적 약 724평으로 나누면 토지 평당가격은 약 3,315만원입니다.

기존 건축물 분석

제공자료에서 확인되는 주건축물은 철근콘크리트조 주택으로, 사용승인일은 1967년입니다.

건물 자체는 상당한 연식이 있는 만큼 일반 수익형 건물처럼 기존 건물의 임대수익을 기준으로 가격을 평가하기보다는 토지와 입지를 중심으로 평가하는 것이 합리적입니다. 다만 기존 주택의 건축적 가치나 정원·수목 등을 활용할 수 있다면 전면 철거 외에도 리노베이션을 통한 프리미엄 단독주거 또는 목적형 공간 조성도 검토할 수 있습니다.

활용 시나리오

본 자산은 일반적인 고밀도 시행사업보다는 다음과 같은 활용전략과 궁합이 좋은 것으로 판단됩니다.

추천 전략

고급 단독주거 또는 복수의 독립적인 고급 공간을 구성하거나, 기업·패밀리오피스가 장기 보유하면서 프라이빗 공간으로 활용하는 방식이 자산의 특성과 잘 맞습니다.

도시계획 및 개발 검토사항

제공된 토지이용계획 자료상 본 부지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 경복궁 서측 지구단위계획 및 고도 관련 규제가 함께 표시되어 있습니다.

또한 일부 필지의 토지이용계획도에는 사도와의 접면이 확인되므로 신축 또는 증·개축 시 도로폭, 건축법상 접도요건, 도로 권리관계 등의 검토도 필요합니다.

제공자료에서는 추가적으로 고도지구, 상대보호구역, 대공방어협조 관련 사항 및 주거환경관리 관련 사항 등이 확인됩니다.

투자자 유형별 검토

주요 투자포인트

종합 검토 의견

최종 의견

본 건은 일반적인 임대수익형 부동산 또는 단기 개발형 부동산과는 성격이 다릅니다. “서촌 핵심 생활권에서 약 724평 규모의 토지를 일괄 확보할 수 있다”는 희소성 자체가 본 자산의 가장 큰 가치입니다.

특히 고급 단독주거, 기업 오너 자산, 패밀리오피스, 문화공간 등 토지의 규모와 프라이버시를 중요하게 평가하는 실수요자에게 높은 매력도를 가질 수 있는 자산으로 판단됩니다.

매매가격 240억원은 평당 약 3,315만원 수준으로, 제공자료상 공시지가 합계 대비 약 1.70배입니다. 최종 투자판단에서는 단순 공시지가 배수보다 동급 입지의 대형토지 거래사례와 실제 건축 가능한 규모를 확인하는 것이 중요합니다.

투자 검토 시 우선 확인사항

• 5개 필지 전체의 최신 등기부 및 권리관계
• 경복궁 서측 지구단위계획상 해당 부지의 세부 건축지침
• 사도 및 접도조건, 도로 권리관계
• 건축사 사전검토를 통한 실제 신축 가능 규모
• 인근 대형 단독주택·대형토지 최근 실거래 비교

위 사항 확인 결과에 따라 240억원 매입가격의 적정성과 최적 활용방안에 대한 판단 정확도가 크게 높아질 수 있습니다.

본 자료는 매도인이 제공한 자료 및 관련 공부자료를 기초로 작성한 검토자료이며, 상세 지번은 비공개 처리하였습니다. 건축 가능 규모, 용도변경, 지구단위계획, 도로 및 각종 인허가 사항은 계약 전 최신 공적자료와 관계기관 및 건축전문가를 통해 별도 확인하시기 바랍니다.

기사제공 | DBRITZ INVESTMENT
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