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서울 강남구 논현동 79-2 물건분석 리포트
공개자료 기반 서울 강남구 논현동 79-2 도산대로30길 53 · 제2종일반주거지역 · 지상 5층 / 지하 2층 · 2021년 사용승인 · 근린생활시설(소매점·사무소) 중심 호가 (매도 측 제시가)244억실거래가 아님 · 추
DBRITZ / R-DATA물건 분석 리포트 · 출력일 2026.10.13 · 공개자료 기반
서울 강남구 논현동 79-2
도산대로30길 53 · 제2종일반주거지역 · 지상 5층 / 지하 2층 · 2021년 사용승인 · 근린생활시설(소매점·사무소) 중심
호가 (매도 측 제시가)244억실거래가 아님 · 추정가 대비 +52.9%
대지 평당 15,721만
대지 평당 15,721만
실거래 기반 추정가159.6억범위 131.4~177.5억 · 비교 9건
연면적 1,137만/㎡ · 대지 3,111만/㎡
연면적 1,137만/㎡ · 대지 3,111만/㎡
개별공시지가 총액58.3억토지만의 값
환산 약 1,136만/㎡
환산 약 1,136만/㎡
연면적 / 대지1,404㎡대장 대지 513.1㎡
용적률 191.97%
용적률 191.97%
1건물 개요
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 구조 | 철근콘크리트 |
|---|---|---|---|
| 허가 / 사용승인 | 2019-10-29 / 2021-04-26착공 2020-02-10 | 경과 연수 | 5년 5개월 |
| 건폐율 / 용적률 | 57.19% / 191.97%용적률 산정 연면적 985㎡ | 주차 | 옥외 자주식 10대옥내·기계식 확인 필요 |
| 승강기 | 승용 1대비상용 확인 필요 | 내진 / 높이 | 적용 1등급(0.204g) / 23.35m |
2층별 용도 — 임대 구조 추정의 출발점
| 층 | 대장상 용도 | 면적(㎡) | 면적(평) |
|---|---|---|---|
| 5F | 사무소 | 177.11 | 53.58 |
| 4F | 사무소 | 208.46 | 63.06 |
| 3F | 소매점 | 249.54 | 75.49 |
| 2F | 소매점 | 279.89 | 84.67 |
| 1F | 휴게음식점 | 70.00 | 21.18 |
| B1 | 사진관 | 76.38 | 23.10 |
| B2 | 사진관 | 342.76 | 103.68 |
소매점 529.4㎡ (37.7%)
사진관(지하) 419.1㎡ (29.9%)
사무소 385.6㎡ (27.5%)
휴게음식점 70.0㎡ (5.0%)
합계 1,404.14㎡(424.75평) · 지하 419.1㎡(29.9%) · 옥탑 계단실 36.6㎡ 제외 · 임대 가능 면적은 임대차 확인 후 확정
3시장 근거 — 논현동 제2종일반주거 5개년
| 연도 | 중앙 단가(대지,만/평) | 만/㎡ | 거래 | 전년비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 9,776 | 2,957 | 49건 | 기준 |
| 2023 | 12,642 | 3,824 | 12건 | +29.3% |
| 2024 | 14,002 | 4,236 | 31건 | +10.8% |
| 2025 | 12,832 | 3,882 | 25건 | −8.4% |
| 2026* | 11,180 | 3,382 | 19건 | −12.9% |
*2026년은 2026.07까지 누적. 이상치 제외 중앙값. 동일 용도지역 지역 통계(연식·도로폭·대지 규모·임대차 미보정).
- 5개년(2022.01~2026.07, 145건) 중앙값 12,503만/평, 최근 3년(77건) 13,447만/평(+7.5%)
- 호가의 대지 단가 15,721만/평은 5개년 중앙값보다 +25.7%. 최근 큰 대지 거래 단가(2026.07 275억 · 15,946만/평, 2026.06 370억 · 16,447만/평)와는 비슷한 수준
- 중간 50% 단가를 대지 155.2평에 단순 적용하면 151.7~227억(적정가 판정용 아님). 호가 244억은 이 범위 위
- 같은 동 등록 매물 7건 중 호가 대지 단가 2번째(최고 4-11 19,547만/평, 최저 113-14 10,481만/평)
4가격 산정 구조 · 비교 거래
R-PRICE 1.7 · 같은 비교사례 9건(2022.01~2026.03, 거래총액 127~281.5억, 공시지가 배수 평균 2.62배)을 4개 산식으로 계산해 고정 가중치로 결합. 호가는 공시지가 총액의 약 4.19배
| 계약 | 도로명 · 용도 | 거래가 | 시점보정 | 배수 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.11 | 논현로149길 · 2종근생 | 155억 | −8% | 3.04 |
| 2026.03 | 논현로118길 · 2종근생 | 149억 | 0% | 3.99 |
| 2024.03 | 도산대로16길 · 1종근생 | 137억 | −19.6% | 3.04 |
| 2025.08 | 강남대로132길 · 2종근생 | 127억 | −8% | 2.25 |
| 2022.01 | 선릉로145길 · 1종근생 | 219억 | −17.1% | 1.94 |
| 2024.01 | 학동로20길 · 2종근생 | 135억 | −19.6% | 2.16 |
유사도 상위 6건 표시(9건 중). 배수 = 시점보정 거래가 ÷ 공시지가 총액. 표시된 6건의 최고 배수는 3.99배
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님1 / 3
DBRITZ / R-DATA논현동 79-2 · 위치 · 주변 현황
위치 · 주변 현황
서울특별시 강남구 논현동 79-2 · 도산대로30길 53 · 제2종일반주거지역
5필지 위치
선택한 필지거리뷰 위치·보는 방향
핀은 주소 검색 위치를 표시합니다. 필지 경계는 지적도에서 확인하세요. 거리뷰는 주변 촬영 위치에서 제공되며 현재 모습과 다를 수 있습니다. 지도·거리뷰 이미지 출처: NAVER.
| 지번주소 | 서울특별시 강남구 논현동 79-2 | 도로명주소 | 도산대로30길 53 |
|---|---|---|---|
| 용도지역 | 제2종일반주거지역토지특성자료 2026-05-19 · 토지이음 확인 | 도로조건 | 세로(가)현장 재확인 권고 |
6같은 동 등록 매물 호가 비교
| 지번 | 호가 | 연식 | 층수 | 대지 단가(만/평) | |
|---|---|---|---|---|---|
| 4-11 | 68억 | 약 3년 7개월 | 5F/B1 | 19,547 | |
| 79-2 (이 건물) | 244억 | 약 5년 5개월 | 5F/B2 | 15,721 | |
| 177 | 53억 | 약 39년 11개월 | 4F/B1 | 15,065 | |
| 140-13 | 61억 | 약 28년 7개월 | 4F/B1 | 14,393 | |
| 188-23 | 57억 | 약 11년 5개월 | 5F/B1 | 14,243 | |
| 224-3 | 45억 | 약 26년 11개월 | 2F/B1 | 11,470 | |
| 113-14 | 50억 | 약 20년 | 4F | 10,481 | |
| 동 5개년 실거래 중앙값(제2종일반주거) | 12,503 | ||||
대지 단가는 등록 호가를 등록 대지면적으로 나눈 참고값입니다(원문 매각 범위 미확인). 호가는 매도 측 제시가이며 실거래가가 아닙니다. 면적·층수·연식·도로 조건이 달라 단순 비교에는 한계가 있습니다. 이 건물은 등록 매물 7건 중 단가 2번째이며 5개년 실거래 중앙값보다 +25.7% 높습니다. 호가 페이지 수정일 2026-10-09 기준.
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님2 / 3
DBRITZ / R-DATA논현동 79-2 · 수익 환산 시나리오
Cap Rate 3.0 ~ 4.5% 기준 NOI 환산
어느 가격이 어느 수준의 NOI를 전제하는지 먼저 확인하고, 임대차 정보를 확인한 뒤 해당 NOI 행을 읽어 가격대를 비교해 보세요.
매각가 = 연 NOI ÷ Cap RateNOI = 연 임대수입(보증금 운용수익 포함 여부 별도) − 운영경비(재산세·관리·보험·공실 등). 세전·대출 전 기준
A가격별 필요 NOI (억원/년)
| 가격 | 연면적 단가 | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 131.40억추정 범위 하단 | 936만/㎡(연면적) | 3.94월 3,285만 | 4.60월 3,832만 | 5.26월 4,380만 | 5.91월 4,928만 |
| 159.60억실거래 기반 추정가 | 1,137만/㎡(연면적) | 4.79월 3,990만 | 5.59월 4,655만 | 6.38월 5,320만 | 7.18월 5,985만 |
| 177.50억추정 범위 상단 | 1,264만/㎡(연면적) | 5.33월 4,438만 | 6.21월 5,177만 | 7.10월 5,917만 | 7.99월 6,656만 |
| 200.00억 | 1,424만/㎡(연면적) | 6.00월 5,000만 | 7.00월 5,833만 | 8.00월 6,667만 | 9.00월 7,500만 |
| 244.00억매도 측 호가 | 1,738만/㎡(연면적) | 7.32월 6,100만 | 8.54월 7,117만 | 9.76월 8,133만 | 10.98월 9,150만 |
셀 하단은 월 환산(만원). 예) 호가 244억에서 Cap 3.5%를 만족하려면 연 NOI 약 8.54억(월 7,117만원)이 필요합니다. 호가는 매도 측 제시가이며 실거래가가 아닙니다.
BNOI별 적정 가격 (임대료 확인 후 즉시 대입)
| 연 NOI | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|
| 4억월 3,333만 | 133억 | 114억 | 100억 | 89억 |
| 6억월 5,000만 | 200억 | 171억 | 150억 | 133억 |
| 8억월 6,667만 | 267억 | 229억 | 200억 | 178억 |
| 10억월 8,333만 | 333억 | 286억 | 250억 | 222억 |
| 12억월 10,000만 | 400억 | 343억 | 300억 | 267억 |
임대차 정보로 NOI를 산정하고 해당 행을 읽으면 Cap 범위별 가격대가 바로 나옵니다.
C해석 포인트
- 호가 244억을 Cap 3~4.5%로 보면 필요 NOI는 연 7.3~11.0억(월 6,100만~9,150만원)입니다. 연면적 1,404㎡ 기준 ㎡당 월 4.3~6.5만원 수준의 NOI이며, 임대 가능 면적이 연면적보다 작으면 ㎡당 필요 임대료는 더 높아집니다.
- 추정가 159.6억 기준으로는 필요 NOI가 연 4.8~7.2억(월 3,990만~5,985만원)입니다. 호가와 추정가의 차이(84.4억)는 같은 Cap에서 연 NOI 2.5~3.8억 차이에 해당합니다.
- 가격은 NOI와 Cap에 따라 움직입니다. 실제 NOI가 낮거나 Cap이 높으면 같은 건물도 환산 가격이 내려갑니다. 두 변수를 나누어 살펴보면 판단이 정리됩니다.
- 공시지가 총액(58.3억)은 토지만의 값이며 시세·감정가가 아닙니다. 하단 참고선으로만 활용합니다.
D매입 전 확인사항
- 층별 임차인 · 업종 · 보증금 · 월세 · 관리비 · 계약 만기 · 공실 (사무소 4~5층, 소매점 2~3층, 휴게음식점 1층, 지하 사진관)
- 운영경비(재산세, 관리, 수선)와 임대료 인상 조건
- 승강기 상태와 비상용 유무(대장 확인 필요) · 옥내·기계식 주차 대수
- 매각 범위: 대장 대지 513.1㎡ 외 필지 포함 여부 (원문 매각 범위 미확인)
- 위반건축물 · 근저당 · 임차권 등 권리관계 (등기부, 정부24 대장 확인)
- 도로조건 세로(가) 현장 재확인 · 증축 가능 면적은 지구단위계획·도로·주차 조건에 따라 다름
- 호가 산정 근거와 매도 조건(시기, 명도, 일괄 매각 여부)
데이터 유의 · 추정가는 자동 연결한 비교 거래 9건(2022.01~2026.03, 시점보정 후 공시지가 배수 적용) 기반의 참고값이며, 표시 범위는 통계적 신뢰구간이 아닙니다. 호가는 매도 측 제시가이고 매각 범위는 확인되지 않았습니다. 동 단위 통계는 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않은 지역 통계입니다. 임대 현황, 명도, 권리관계, 건물 상태는 미확인입니다. 자료 기준일: 토지 2026-05-19 · 대장 2026-08-27 · 거래 2026-09-29 · 호가 페이지 수정 2026-10-09. 건축물대장은 공개자료 기반이며 공적 증명서가 아닙니다. 계약·설계·대출 전에는 정부24 발급 대장과 관계기관 자료를 확인하세요.
공개정보 정리 참고자료 · 감정평가·매매 권유·수익 보장 아님 · Cap Rate 범위는 검토용 가정3 / 3
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