동교동 177-7 호가 46억원, 대지 평당 7,221만원…동 5년 실거래 중앙값보다 25.9% 낮아

서울 마포구 동교동 177-7 근린생활시설 건물의 호가(매도 측 제시가)는 46억원, 대지 평당 7,221만원이다. 같은 동 제2종일반주거지역 5년 실거래 중앙값(평당 9,747만원)보다 25.9% 낮은 수준이다.

디비리츠 네트워크 건축물 요약서에 따르면 이 건물은 대지 210.6㎡(63.7평), 연면적 372.38㎡(112.6평)의 지상 3층·지하 1층 벽돌구조 건물이다. 1988년 3월 사용승인을 받아 준공 38년이 지났다. 대지는 제2종일반주거지역에 속하며, 세로한면(가) 도로에 접해 있다. 위치는 마포구 동교동이다.

호가와 실거래 중앙값 비교

동교동 제2종일반주거지역 실거래 기준(2022~2026년 10월 13일, 이상치 제거). 호가는 실거래가가 아니다.

호가 46억원을 대지면적으로 나누면 평당 7,221만원이다. 같은 동·같은 용도지역의 최근 5년 실거래 중앙값보다 25.9%, 최근 3년 중앙값(9,870만원)보다 약 27% 낮다. 다만 연도별 거래가 2~5건에 그쳐 표본이 적다. 이 통계는 건물 연식, 도로 폭, 대지 규모, 임대차 조건의 차이를 보정하지 않은 값이다.

연도별 실거래 단가

연도	대지 평당 중앙값	거래 건수
2022	8,286만원	5건
2023	1억3,153만원	2건
2024	8,362만원	5건
2025	1억477만원	5건
2026(10월 13일까지)	1억568만원	3건

연도별 표본이 모두 5건 이하로 적어 해마다 값의 변동이 크다.

공시지가·참고 추정가와의 관계

2026년 개별공시지가는 ㎡당 898.8만원, 총액 18.9억원이다. 호가는 공시지가 총액의 2.43배다. 알데이터가 비교 거래 9건을 바탕으로 산출한 참고 추정가는 55.9억원(범위 46.4억~67.2억원)이며, 호가는 이보다 17.7% 낮다. 참고 추정가는 공개자료 기반 산식 값으로, 감정평가액이나 통계적 신뢰구간이 아니다.

층별 구성

층	대장상 용도	면적
3층	제1종근린생활시설(휴게음식점)	34.21㎡
2층	단독주택	109.61㎡
1층	제1종근린생활시설(휴게음식점)	120.11㎡
지하 1층	제1종근린생활시설(소매점)	108.45㎡

층별 합계 372.38㎡로 대장 연면적과 일치한다. 2층이 주택 용도로 등재돼 있다. 주차·승강기·내진 설계 여부와 용적률은 대장에서 확인되지 않는다.

같은 동 등록 매물 호가

지번	호가	대지 평당
169-1	104.5억원	1억7,833만원
203-13	150억원	1억3,863만원
177-2	90억원	1억3,554만원
198-22	80억원	1억2,308만원
147-42	66억원	8,451만원
177-7	46억원	7,221만원

같은 동·같은 용도지역 등록 호가 일부(최근 180일 기준). 다른 건물의 단가는 등록 원문 면적으로 계산한 값이다. 연식·규모가 달라 단순 비교에는 한계가 있다. 177-7의 호가 자료는 2026년 7월 22일 기준이다.

매입 검토 시 확인할 사항

• 층별 임차인·보증금·월세·계약 만기와 공실 여부(임대 현황은 공개자료로 확인되지 않음)
• 준공 38년 벽돌구조 건물의 상태, 내진 자료 유무
• 세로한면(가) 도로 조건에 따른 주차·증축·용도변경 제약
• 등기부 권리관계, 위반건축물 여부, 매각 범위와 명도 조건

디비리츠 네트워크 건축물 요약서에서는 이 건물의 비교 거래 9건, 가격 산정 구조, 공시지가, 층별 용도, 수익 환산(Cap Rate) 표를 한 번에 볼 수 있다.

본 콘텐츠는 디비리츠 알데이터 서비스를 소개하는 광고입니다.

호가는 매도 측 제시가로 실거래가가 아닙니다. 본 기사는 공개자료를 정리한 정보 제공 목적이며, 감정평가나 투자 권유가 아닙니다. 중요한 결정 전에는 건축물대장·등기부 등 관계기관 자료와 현장을 직접 확인하시기 바랍니다.