강남구 논현동 이면 5층 빌딩 매매 · 제시가 119억원 · 대지 54.6평
서울 강남구 논현동 이면 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 119억원, 대지 54.6평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 강남구 논현동 122-24 · 강남대로128길 21 · 제3종일반주거지역 · 14년 11개월
매매 제시가
119억원
토지 평당 2.18억 · 연면적 평당 8,609만원
건폐율 49.84% · 연면적 138평(지하 포함). 상한까지 지상 약 25평 여력.
5F/B1 · 주차 3대 · 승강기 있음
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 180.4㎡ (54.6평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
2.18억
119억 ÷ 54.6평
R-PRICE 대비
+46%
R-PRICE 81.3억 · 범위 64.9~94.9억
용적률 반영 토지비
8,723만원
신축 상한 136평 기준
연식
14년
준공 기준
14년 차 5층 빌딩으로, 현 용적률 205.02%는 조례 상한 250%의 82% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 119억은 토지 평당 2.18억, 연면적 평당 8,609만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 14% 높다. DBRITZ R-PRICE 81.3억보다 46% 높고 교차검증 범위(64.9~94.9억) 상단도 넘는다. 94.9억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 122-24 (강남대로128길 21) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 180.4㎡ (54.6평) |
| 연면적 | 456.9㎡ (138.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 5F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 2011.09.05 · 14년 11개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 49.84% · 205.02% (건축물대장) |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 3대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
- 2임대 운영 중매입 즉시 임대수입이 발생한다. 렌트롤로 실제 수익률을 확인해야 한다.
- 3남향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
- 4강남구 논현동 입지제3종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 119억 |
| 토지 평당가 | 대지 54.6평 | 2.18억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 138.2평 | 8,609만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 136평 | 8,723만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 64.9~94.9억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 81.3억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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