NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 논현동 이면 4층 빌딩 매매 · 제시가 58억원 · 대지 55.3평
서울 강남구 논현동 이면 4층 빌딩 매물. 매매 제시가 58억원, 대지 55.3평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축급 즉시 운영형
서울특별시 강남구 논현동 154-5 · 봉은사로25길 63 · 제1종일반주거지역 · 3년 9개월
매매 제시가
58억원
토지 평당 1.05억 · 연면적 평당 4,909만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 59.99% · 연면적 118평(지하 포함). 상한까지 지상 약 0평 여력.
4F/B1 · 주차 4대 · 승강기 있음
용도지역 · 위치현장 사진·지적도는 링크로 확인
제1종일반주거지역
조례 용적률 150% · 건폐율 60%
대지 182.7㎡ (55.3평)
제1종일반주거지역세로(가) · 세로(8m 미만)북향 출입구접근성 보통
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
1.05억
58억 ÷ 55.3평
R-PRICE 대비
-15%
R-PRICE 68.1억 · 범위 58.1~72.4억
용적률 반영 토지비
6,996만원
신축 상한 83평 기준
연식
3년
준공 기준
준공 3년 차 4층 빌딩으로, 대수선 없이 바로 임대·사옥으로 쓸 수 있는 자산이다. 승강기·주차 4대를 갖췄다.
매매가 58억은 연면적 평당 4,909만원, 토지 평당 1.05억이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 45% 낮다. DBRITZ R-PRICE 68.1억보다 15% 낮아 가격 경쟁력이 있다. 신축 프리미엄이 반영된 가격인 만큼 실제 임대료로 수익률을 검증할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 154-5 (봉은사로25길 63) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축급 즉시 운영형 |
| 대지면적 | 182.7㎡ (55.3평) |
| 연면적 | 390.6㎡ (118.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 조례 용적률 150% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 4F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 2022.11.09 · 3년 9개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 59.99% · 149.68% (건축물대장) |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 4대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1R-PRICE보다 낮은 호가DBRITZ R-PRICE 68.1억 대비 15% 낮다 (교차검증 58.1~72.4억).
- 2인접 필지 동시 매물같은 블록 논현동 154-6도 매물로 나와 있어 합필 개발을 검토할 수 있다.
- 3신축급 상태준공 3년 차로 대수선·설비 교체 부담이 적다.
- 4토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 45% 낮다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 58억 |
| 토지 평당가 | 대지 55.3평 | 1.05억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 118.2평 | 4,909만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 83평 | 6,996만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 58.1~72.4억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 68.1억 |
A수익형 매수 — 렌트롤 기반 수익률 검증 후 매입가 산정
B법인 사옥 — 대수선 없이 즉시 입주 가능한 사옥
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 합필 가능성 — 논현동 154-6 소유자·매도 조건 확인
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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