강남구 논현동 소로변 코너 5층 빌딩 매매 · 제시가 134억원 · 대지 84.1평
서울 강남구 논현동 소로변 코너 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 134억원, 대지 84.1평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26기존 면적 보존형
서울특별시 강남구 논현동 160-11 · 강남대로122길 31 · 제2종일반주거지역 · 32년 9개월
매매 제시가
134억원
토지 평당 1.59억 · 연면적 평당 5,416만원
건폐율 49.92% · 연면적 247평(지하 포함). 현 용적률이 상한을 넘어 신축 시 지상 면적 약 18% 감소.
5F/B1 · 주차 6대 · 승강기 있음
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 278.1㎡ (84.1평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
1.59억
134억 ÷ 84.1평
R-PRICE 대비
+18%
R-PRICE 114억 · 범위 95.7~122.3억
용적률 반영 토지비
7,964만원
신축 상한 168평 기준
연식
32년
준공 기준
용적률 244.17%로 조례 상한 200%를 넘는 32년 차 빌딩이다. 새로 지으면 지상 면적이 약 18% 줄어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 134억은 연면적 평당 5,416만원, 토지 평당 1.59억이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 17% 낮다. DBRITZ R-PRICE 114억보다 18% 높고 교차검증 범위(95.7~122.3억) 상단도 넘는다. 122.3억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 160-11 (강남대로122길 31) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 278.1㎡ (84.1평) |
| 연면적 | 817.9㎡ (247.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 5F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1993.11.06 · 32년 9개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 49.92% · 244.17% (건축물대장) |
| 도로 | 소로각지 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 6대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2현행 기준 초과 연면적용적률 244.17%로 조례 상한 200%보다 크다. 지금 규모는 다시 짓기 어렵다.
- 3토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 17% 낮다.
- 4승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 134억 |
| 토지 평당가 | 대지 84.1평 | 1.59억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 247.4평 | 5,416만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 168평 | 7,964만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 95.7~122.3억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 114억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 32년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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