강남구 논현동 소로변 코너 2층 빌딩 매매 · 제시가 44억원 · 대지 20.1평
서울 강남구 논현동 소로변 코너 2층 빌딩 매물. 매매 제시가 44억원, 대지 20.1평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 강남구 논현동 143-11 · 학동로2길 32 · 제3종일반주거지역 · 45년 5개월
매매 제시가
44억원
토지 평당 2.19억 · 연면적 평당 1.31억
대지 20평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 67%.
2F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 66.3㎡ (20.1평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
2.19억
44억 ÷ 20.1평
R-PRICE 대비
+19%
R-PRICE 36.9억 · 범위 32.5~45.2억
용적률 반영 토지비
8,776만원
신축 상한 50평 기준
연식
45년
준공 기준
45년 차 2층 빌딩으로, 현 연면적 34평(지하 포함)은 상한의 67% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 44억은 토지 평당 2.19억, 연면적 평당 1.31억이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 15% 높다. DBRITZ R-PRICE 36.9억보다 19% 높지만 교차검증 범위(32.5~45.2억) 안에 있다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 143-11 (학동로2길 32) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 66.3㎡ (20.1평) |
| 연면적 | 111.1㎡ (33.6평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 2F/B1 · 벽돌구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1981.03.12 · 45년 5개월 |
| 도로 | 소로각지 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1인접 필지 동시 매물같은 블록 논현동 143-13도 매물로 나와 있어 합필 개발을 검토할 수 있다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3용적률 여력조례 상한 250% 기준 지상 약 50평까지 가능. 현 연면적의 1.5배다.
- 4임대 운영 중매입 즉시 임대수입이 발생한다. 렌트롤로 실제 수익률을 확인해야 한다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 44억 |
| 토지 평당가 | 대지 20.1평 | 2.19억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 33.6평 | 1.31억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 50평 | 8,776만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 32.5~45.2억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 36.9억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 45년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 벽돌구조 — 내진 성능·리모델링 범위 제한, 증축 가능 여부
- 합필 가능성 — 논현동 143-13 소유자·매도 조건 확인
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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