강남구 논현동 소로변 6층 빌딩 매매 · 제시가 369억원 · 대지 181.3평
서울 강남구 논현동 소로변 6층 빌딩 매물. 매매 제시가 369억원, 대지 181.3평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26기존 면적 보존형
서울특별시 강남구 논현동 163-17 · 강남대로122길 15 · 제2종일반주거지역 · 21년 9개월
매매 제시가
369억원
토지 평당 2.04억 · 연면적 평당 5,610만원
건폐율 51.08% · 연면적 658평(지하 포함). 현 용적률이 상한을 넘어 신축 시 지상 면적 약 31% 감소.
6F/B1 · 주차 14대 · 승강기 있음
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 599.3㎡ (181.3평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
2.04억
369억 ÷ 181.3평
R-PRICE 대비
+26%
R-PRICE 292.9억 · 범위 280~368.4억
용적률 반영 토지비
1.02억
신축 상한 363평 기준
연식
21년
준공 기준
용적률 287.95%로 조례 상한 200%를 넘는 21년 차 빌딩이다. 새로 지으면 지상 면적이 약 31% 줄어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 369억은 연면적 평당 5,610만원, 토지 평당 2.04억이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 6% 높다. DBRITZ R-PRICE 292.9억보다 26% 높고 교차검증 범위(280~368.4억) 상단도 넘는다. 368.4억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 163-17 (강남대로122길 15) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 599.3㎡ (181.3평) |
| 연면적 | 2,174.2㎡ (657.7평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 6F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 2004.10.27 · 21년 9개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 51.08% · 287.95% (건축물대장) |
| 도로 | 소로한면 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 14대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1현행 기준 초과 연면적용적률 287.95%로 조례 상한 200%보다 크다. 지금 규모는 다시 짓기 어렵다.
- 2대지 규모대지 181평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 3승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
- 4주차 14대업무·근생 임차인 유치에 유리한 주차 여건이다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 369억 |
| 토지 평당가 | 대지 181.3평 | 2.04억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 657.7평 | 5,610만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 363평 | 1.02억 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 280~368.4억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 292.9억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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