강남구 논현동 소로변 3층 빌딩 매매 · 제시가 109억원 · 대지 61.6평
서울 강남구 논현동 소로변 3층 빌딩 매물. 매매 제시가 109억원, 대지 61.6평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 강남구 논현동 162-17 · 강남대로122길 19 · 제2종일반주거지역 · 52년 8개월
매매 제시가
109억원
토지 평당 1.77억 · 연면적 평당 2.41억
대지 62평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 37%.
3F · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 203.8㎡ (61.6평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
1.77억
109억 ÷ 61.6평
R-PRICE 대비
+18%
R-PRICE 92.6억 · 범위 79.4~106.7억
용적률 반영 토지비
8,840만원
신축 상한 123평 기준
연식
52년
준공 기준
제2종일반주거지역 대지 62평, 조례상 지상 약 123평까지 지을 수 있는 52년 차 빌딩이다. 현 연면적 45평(지하 포함)은 상한의 37% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 109억은 토지 평당 1.77억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 8,840만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 8% 낮다. DBRITZ R-PRICE 92.6억보다 18% 높고 교차검증 범위(79.4~106.7억) 상단도 넘는다. 106.7억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 162-17 (강남대로122길 19) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 203.8㎡ (61.6평) |
| 연면적 | 149.6㎡ (45.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 3F · 벽돌구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1973.12.01 · 52년 8개월 |
| 도로 | 소로한면 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 200% 기준 지상 약 123평까지 가능. 현 연면적의 2.7배다.
- 2임대 운영 중매입 즉시 임대수입이 발생한다. 렌트롤로 실제 수익률을 확인해야 한다.
- 3남향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
- 4강남구 논현동 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 109억 |
| 토지 평당가 | 대지 61.6평 | 1.77억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 45.2평 | 2.41억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 123평 | 8,840만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 79.4~106.7억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 92.6억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 52년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 벽돌구조 — 내진 성능·리모델링 범위 제한, 증축 가능 여부
- 주택 포함 여부 — 대장상 주용도 '단독주택, 근린생활시설' — 매수자 주택 수에 따른 세금
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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