NEDIA ORIGINAL · 일반
서대문구 남가좌동 중로변 4층 상가빌딩 매매 · 제시가 17억원 · 대지 29.7평
서울 서대문구 남가좌동 중로변 4층 상가빌딩 매물. 매매 제시가 17억원, 대지 29.7평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05기존 면적 보존형
서울 서대문구 남가좌동 일대 · 제3종일반주거지역 · 31년 10개월
매매 제시가
17억원
토지 평당 5,734만원 · 연면적 평당 1,891만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 30평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 121%.
4F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 98.0㎡ (29.7평)
제3종일반주거지역중로한면 · 중로(12~25m)동향 출입구접근성 보통
토지 평당가
5,734만원
17억 ÷ 29.7평
연면적 평당가
1,891만원
연면적 90평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
2,294만원
신축 상한 74평 기준
연식
31년
준공 기준
연면적 90평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 74평을 넘는 31년 차 상가빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 17억은 연면적 평당 1,891만원, 토지 평당 5,734만원이다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 서대문구 남가좌동 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 상가건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 98.0㎡ (29.7평) |
| 연면적 | 297.0㎡ (89.9평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 4F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 31년 10개월 |
| 도로 | 중로한면 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 90평은 조례 상한 지상 연면적 74평보다 크다(지하 포함).
- 3매도인 자가사용임차인 명도 협의가 비교적 단순하다.
- 4진입 부담이 낮은 총액매매가 17억으로 개인·소형 법인도 접근 가능한 규모다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 17억 |
| 토지 평당가 | 대지 29.7평 | 5,734만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 89.9평 | 1,891만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 74평 | 2,294만원 |
| 서대문구 중앙 토지단가 | 시트 내 2건 · 표본 부족 | — |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 31년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 4층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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