NEDIA ORIGINAL · 일반
성동구 금호동4가 중로변 4층 빌딩 매매 · 제시가 48억원 · 대지 37.7평
서울 성동구 금호동4가 중로변 4층 빌딩 매물. 매매 제시가 48억원, 대지 37.7평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01기존 면적 보존형
서울특별시 성동구 금호동4가 1198 · 제2종일반주거지역 · 33년 10개월
매매 제시가
48억원
토지 평당 1.27억 · 연면적 평당 5,316만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 38평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 120%.
4F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
1.27억
48억 ÷ 37.7평
연면적 평당가
5,316만원
연면적 90평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
6,367만원
신축 상한 75평 기준
연식
33년
준공 기준
연면적 90평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 75평을 넘는 33년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 48억은 연면적 평당 5,316만원, 토지 평당 1.27억이다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 성동구 금호동4가 1198 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 124.6㎡ (37.7평) |
| 연면적 | 298.5㎡ (90.3평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 4F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 33년 10개월 |
| 도로 | 중로한면 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 90평은 조례 상한 지상 연면적 75평보다 크다(지하 포함).
- 3성동구 금호동4가 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4중로한면 접도중로(12~25m)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 48억 |
| 토지 평당가 | 대지 37.7평 | 1.27억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 90.3평 | 5,316만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 75평 | 6,367만원 |
| 성동구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 33년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 4층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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