종로구 창성동 153-1 건물 105억원 매물 등장…대지 평당 9,484만원, 5개년 실거래 중앙값보다 4.5% 낮아

대지 110평에 연면적 50평 소형 건물…AI 추정 자산가치 100~150억원, 추정 캡레이트는 0.6%에 그쳐

디비리츠 R-DATA · 2026.10.01

서울 종로구 창성동의 제2종근린생활시설 건물이 105억원에 매물로 나왔다. 디비리츠 R-DATA에 따르면 창성동 153-1(도로명 자하문로 52-1) 건물은 대지면적 110.7평(366㎡), 연면적 50.7평(167.51㎡)이다. 대지에 비해 건물 연면적이 작은 구조다.

대지 평당 9,484만원, 연면적 기준은 2억원 넘어

제시가격을 대지면적으로 나눈 토지단가는 평당 9,484만원이다. 연면적 기준으로는 평당 2억 722만원으로, 대지 대비 건물 규모가 작아 연면적 단가가 크게 높아졌다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 건축물대장상 용적률은 45.77%로 기재돼 있다. 등록 연식은 13년 9개월이며, 도로조건은 ‘광대한면’으로 등록돼 있다.

5개년 실거래 중앙값보다 4.5% 낮아

R-DATA가 2023년 3월부터 2026년 7월까지 같은 용도지역의 유효 실거래 10건을 분석한 결과, 5개년 대지 평당 중앙값은 약 9,934만원이었다. 이 건물의 제시단가는 이보다 4.5% 낮다. 최근 3년 중앙값은 약 1억 771만원으로 5개년 중앙값보다 8.4% 높았으며, 제시단가는 이 기준으로 약 12% 낮은 수준이다.

다만 표본이 적어 해석에 유의해야 한다. 연도별 거래는 2023년 1건, 2024년 1건, 2025년 4건, 2026년 4건에 그쳤고 단가 등락 폭도 컸다. 2025년 중앙단가는 평당 약 7,273만원까지 내려갔다가, 2026년에는 약 1억 4,238만원으로 뛰었다.

AI 추정 자산가치 100~150억원, 입지 점수 74점

이 건물의 AI 추정 자산가치는 100~150억원으로 제시됐다. 제시가격 105억원은 이 범위의 하단에 가깝다. 입지 총점은 100점 만점에 74점이며, 세부 입지 점수는 미래가치·상권·임대료·환금성·인프라 항목으로 나뉜다. AI 추정 자산가치는 모델 기반의 추정치여서 실제 거래가격과는 차이가 날 수 있다.

추정 캡레이트 0.6%, 자기자본 수익률은 마이너스

R-DATA의 비교 가정으로 계산한 추정 연간 순영업소득(NOI)은 약 0.67억원이다. 추정 캡레이트는 약 0.6%, 만실 가정 표면수익률은 약 0.8%로 낮다. 매입가의 50%인 52.5억원을 연 4.5%로 조달하면 연 이자가 2.36억원으로, 이자를 뺀 자기자본 수익률은 약 -3.2%로 계산됐다. 임대 수익보다는 토지 가치와 향후 활용 방안에 무게를 두고 봐야 하는 매물이라는 뜻이다. 다만 용적률 여유가 실제 증축 가능 면적으로 이어지는지는 지구단위계획과 각종 특례 등을 별도로 확인해야 한다.

투자 전 확인할 사항

이 수치는 실제 임대차 자료가 아닌 비교용 가정에 따른 것이며, 제시가격은 실거래가가 아니다. 실제 임대 현황, 보증금과 권리관계, 건축물대장상 위반 여부, 사용승인일과 건물 규모, 주차·승강기 상태는 계약 전에 별도로 확인해야 한다. 연도별 실거래 표본이 적어 통계적 대표성이 제한적이다.

출처: 디비리츠 R-DATA(자료 수정일 2026.7.22, 건축물대장·실거래 공개자료 기반)
창성동 153-1 건물매매·토지단가 분석 보기 · 창성동 관련 기사·매물 더 보기