이태원동 이면 2층 단독주택
신축·개발 부지형 서울특별시 용산구 이태원동 112-34 · 이태원로27길 31-5 · 제1종일반주거지역 · 연식 확인 필요 매매 제시가 78 억원 토지 평당 7,388만원 · 연면적 평당 1.01억 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 77평…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 용산구 이태원동 112-34 · 이태원로27길 31-5 · 제1종일반주거지역 · 연식 확인 필요
매매 제시가
78억원
토지 평당 7,388만원 · 연면적 평당 1.01억
대지 106평 × 용적률 150% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 49%.
2F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
제1종일반주거지역
조례 용적률 150% · 건폐율 60%
대지 349.0㎡ (105.6평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
7,388만원
78억 ÷ 105.6평
R-PRICE 대비
-34%
R-PRICE 118.4억 · 범위 104.7~136.8억
용적률 반영 토지비
4,926만원
신축 상한 158평 기준
연식
45년
준공 기준
제1종일반주거지역 대지 106평, 조례상 지상 약 158평까지 지을 수 있는 45년 차 단독주택이다. 현 연면적 77평(지하 포함)은 상한의 49% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 78억은 토지 평당 7,388만원, 신축 가능 연면적 평당 토지비 4,926만원이다. DBRITZ R-PRICE 118.4억보다 34% 낮아 가격 경쟁력이 있다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 용산구 이태원동 112-34 (이태원로27길 31-5) |
|---|---|
| 유형 | 일반주택 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 349.0㎡ (105.6평) |
| 연면적 | 255.7㎡ (77.3평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 조례 용적률 150% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 2F/B1 · 벽돌구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1981.12.16 · 45년 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1R-PRICE보다 낮은 호가DBRITZ R-PRICE 118.4억 대비 34% 낮다 (교차검증 104.7~136.8억).
- 2용적률 여력조례 상한 150% 기준 지상 약 158평까지 가능. 현 연면적의 2.0배다.
- 3대지 규모대지 106평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4공실 상태명도 부담 없이 바로 리모델링·직접 사용을 시작할 수 있다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 78억 |
| 토지 평당가 | 대지 105.6평 | 7,388만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 77.3평 | 1.01억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 158평 | 4,926만원 |
| 용산구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 104.7~136.8억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 118.4억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 공실 사유·기간 — 공실 원인과 기간, 재임대 가능성
- 건물 상태 — 준공 45년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 주택 포함 세금 — 매수자 주택 수에 따른 취득세·양도세, 실거주 요건
- 벽돌구조 — 내진 성능·리모델링 범위 제한, 증축 가능 여부
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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