NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 신사동 이면 코너 5층 빌딩 매매 · 제시가 199억원 · 대지 90.2평
서울 강남구 신사동 이면 코너 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 199억원, 대지 90.2평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05기존 면적 보존형
서울 강남구 신사동 일대 · 논현로164길 인근 · 제2종일반주거지역 · 31년 11개월
매매 제시가
199억원
토지 평당 2.21억 · 연면적 평당 7,215만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 53.05% · 연면적 276평(지하 포함). 현 용적률이 상한을 넘어 신축 시 지상 면적 약 17% 감소.
5F/B1 · 주차 7대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 298.1㎡ (90.2평)
제2종일반주거지역세각(가) · 세로(8m 미만)서향 출입구접근성 편리
토지 평당가
2.21억
199억 ÷ 90.2평
R-PRICE 대비
+13%
R-PRICE 175.8억 · 범위 158.7~176억
용적률 반영 토지비
1.10억
신축 상한 180평 기준
연식
31년
준공 기준
용적률 239.91%로 조례 상한 200%를 넘는 31년 차 빌딩이다. 새로 지으면 지상 면적이 약 17% 줄어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 199억은 연면적 평당 7,215만원, 토지 평당 2.21억이다. DBRITZ R-PRICE 175.8억보다 13% 높고 교차검증 범위(158.7~176억) 상단도 넘는다. 176억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 일대 · 논현로164길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 298.1㎡ (90.2평) |
| 연면적 | 911.8㎡ (275.8평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 5F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1994년 · 31년 11개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 53.05% · 239.91% (건축물대장) |
| 도로 | 세각(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 7대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2현행 기준 초과 연면적용적률 239.91%로 조례 상한 200%보다 크다. 지금 규모는 다시 짓기 어렵다.
- 3강남구 신사동 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4세각(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 199억 |
| 토지 평당가 | 대지 90.2평 | 2.21억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 275.8평 | 7,215만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 180평 | 1.10억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 158.7~176억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 175.8억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 5층 조적조 — 5층만 조적조 — 증축 시기·적법 여부와 위반건축물 표시 확인
- 대지면적 차이 — 매물 자료 298.1㎡ / 건축물대장 296.1㎡ — 토지대장으로 확인
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 31년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 5층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
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