NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 신사동 이면 코너 3층 빌딩 매매 · 제시가 269억원 · 대지 97.3평
서울 강남구 신사동 이면 코너 3층 빌딩 매물. 매매 제시가 269억원, 대지 97.3평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01리모델링 밸류업형
서울특별시 강남구 신사동 664-21 · 제3종일반주거지역 · 42년
매매 제시가
269억원
토지 평당 2.76억 · 연면적 평당 1.56억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 97평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 71%.
3F/B1 · 주차 3대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치현장 사진·지적도는 링크로 확인
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 321.8㎡ (97.3평)
제3종일반주거지역세각(가) · 세로(8m 미만)북향 출입구접근성 편리
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
2.76억
269억 ÷ 97.3평
연면적 평당가
1.56억
연면적 172평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.11억
신축 상한 243평 기준
연식
42년
준공 기준
42년 차 3층 빌딩으로, 현 연면적 172평(지하 포함)은 상한의 71% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 269억은 토지 평당 2.76억, 연면적 평당 1.56억이다. 같은 시트의 강남구 매물 15건 중앙 토지단가(2.33억)보다 18% 높다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 664-21 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 321.8㎡ (97.3평) |
| 연면적 | 570.3㎡ (172.5평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 3F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 42년 |
| 도로 | 세각(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 3대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2용적률 여력조례 상한 250% 기준 지상 약 243평까지 가능. 현 연면적의 1.4배다.
- 3강남구 신사동 입지제3종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4세각(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 269억 |
| 토지 평당가 | 대지 97.3평 | 2.76억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 172.5평 | 1.56억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 243평 | 1.11억 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 15건 | 2.33억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 42년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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