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서울특별시 서초구 방배동 454-11 건물 리포트
오후 6:22:39DBRITZ / R-DATA리포트 · 출력일 브라우저에서 표시 · 공개자료 기반서울특별시 서초구 방배동 454-11방배천로2안길 75 · 제2종일반주거지
일반 열람 · 비회원 · · 2026. 10. 13. 오후 6:22:39
DBRITZ / R-DATA리포트 · 출력일 브라우저에서 표시 · 공개자료 기반
서울특별시 서초구 방배동 454-11
방배천로2안길 75 · 제2종일반주거지역 · 지상 5층 / 지하 1층 · 2023년 사용승인 · 제2종근린생활시설
호가 (매도 측 제시가)55억매도 측 제시가 · 실거래가 아님
추정가 대비 +44.5% · 대지 10,639만/평
추정가 대비 +44.5% · 대지 10,639만/평
실거래 기반 추정가38.1억범위 33.9~40.7억 · 비교 10건
연면적 899만/㎡ · 대지 2,227만/㎡
연면적 899만/㎡ · 대지 2,227만/㎡
개별공시지가 총액14.5억토지만의 공시값 · 시세 아님
847만/㎡
847만/㎡
연면적 / 대지423.37㎡대장 대지 170.9㎡
용적률 182.60%
용적률 182.60%
1건물 개요
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 구조 | 철근콘크리트구조 |
|---|---|---|---|
| 허가 / 사용승인 | 2022-04-25 / 2023-10-17착공 2022-09-15 | 경과 연수 | 브라우저에서 계산 |
| 건폐율 / 용적률 | 57.55% / 182.60%용적률 산정 연면적 312.06㎡ | 주차 | 옥외 자주식 3대옥내 자주식 확인 필요 · 기계식 옥내 확인 필요 / 옥외 확인 필요 |
| 승강기 | 승용 1대 · 비상 확인 필요대 | 내진 / 높이 | 적용 / 15.00m |
2층별 용도 — 임대 구조 확인의 출발점
| 층 | 대장상 용도 | 면적(㎡) | 면적(평) |
|---|---|---|---|
| 5층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 37.33 | 11.29 |
| 4층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 48.81 | 14.77 |
| 3층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 66.45 | 20.10 |
| 2층 | 제2종근린생활시설(학원) | 80.94 | 24.48 |
| 1층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 78.53 | 23.76 |
| 지1층 | 제1종근린생활시설(소매점) | 111.31 | 33.67 |
사무소 231.12㎡ (54.6%)
소매점 111.31㎡ (26.3%)
학원 80.94㎡ (19.1%)
옥탑 제외 합계 423.37㎡ (128.07평) · 대장 연면적과 일치
지하 0.00㎡ (0%) · 실제 임대 가능 면적은 별도 확인
지하 0.00㎡ (0%) · 실제 임대 가능 면적은 별도 확인
3시장 근거 — 방배동 제2종일반주거지역 5개년
| 연도 | 만/평 | 만/㎡ | 거래 | 전년비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 7,678 | 2,323 | 14건 | 기준 |
| 2023 | 8,109 | 2,453 | 10건 | +5.6% |
| 2024 | 6,354 | 1,922 | 11건 | -21.6% |
| 2025 | 8,510 | 2,574 | 16건 | +33.9% |
| 2026* | 8,262 | 2,499 | 6건 | -2.9% |
*2026-09-30까지 누적. 단가 IQR 이상치 제거 후 집계.
- 5개년 59건 중앙값 7,723만/평, 최근 3년 35건 중앙값 7,737만/평.
- 호가 대지 단가 10,639만/평은 5개년 중앙값과 +37.8% 차이가 있습니다. 대상 대장 면적으로 계산했습니다.
- 동 통계는 연식·도로폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않았습니다.
- 등록 면적 대지 170.9㎡·연면적 423.5㎡와 대장 면적을 구분했습니다.
4가격 산정 구조 · 비교 거래
R-PRICE 1.7 · 4개 산식 반영비율 40/40/10/10 · 가중 합 검증 일치. 호가/공시지가 3.80배.
| 계약 | 도로명 · 용도 | 거래가 | 보정 | 배수 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.11 | 방배천로4안길 · 제2종근린생활 | 35억 | +8.2% | 2.88 |
| 2023.12 | 서초대로23길 · 제2종근린생활 | 55.8억 | +0% | 3.48 |
| 2025.09 | 청두곶3길 · 제2종근린생활 | 29.3억 | +8.2% | 1.90 |
| 2024.12 | 방배중앙로21길 · 제2종근린생활 | 35억 | +33.3% | 2.37 |
| 2024.12 | 방배로25길 · 제2종근린생활 | 33.4억 | +33.3% | 2.25 |
| 2024.09 | 효령로29길 · 제2종근린생활 | 28억 | +33.3% | 2.34 |
유사도 상위 6건 표시(전체 10건 중). 배수는 시점보정 거래가 ÷ 공시지가 총액.
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님1 / 3
일반 열람 · 비회원 · · 2026. 10. 13. 오후 6:22:39
DBRITZ / R-DATA방배동 454-11 · 위치 · 주변 현황
위치 · 주변 현황
서울특별시 서초구 방배동 454-11 · 방배천로2안길 75 · 제2종일반주거지역
5필지 위치
선택한 필지거리뷰 위치·보는 방향
NAVER · 주소 검색 위치를 사용합니다. 정확한 필지 경계는 지적도·현장 확인이 필요합니다. 거리뷰는 촬영 시점에 따라 현재 모습과 다를 수 있습니다.
| 지번주소 | 서울특별시 서초구 방배동 454-11 | 도로명주소 | 방배천로2안길 75 |
|---|---|---|---|
| 용도지역 | 제2종일반주거지역토지특성자료 2026-05-19 · 토지이음 확인 | 도로조건 | 세로한면(가)현장 재확인 필요 |
6같은 동 등록 매물 호가 비교
| 지번 | 호가 | 연식 | 층수 | 만/평 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 983-37 | 82억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 13,057 | |
| 769-23 | 85억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 11,644 | |
| 454-11 (대상) | 55억 | 브라우저에서 계산 | 5F/B1 | 10,639 | |
| 911-13 | 80억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 9,926 | |
| 423-3 | 54억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 9,558 | |
| 862-9 | 38억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 7,787 | |
| 777-20 | 39.8억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2,008 | |
| 동 5개년 실거래 중앙값 | 7,723 | ||||
매도 측 제시가 · 실거래가 아님. 같은 동·동일 용도지역 45개 건물, 57건 호가 중 API가 제공한 예시 6건과 대상 건물을 표시합니다. 전체 순위가 아닙니다. 비교 매물의 연식·층수는 미확인 값을 채우지 않았습니다. 최근 180일 기준 · 자료 수정 2026-07-19~2026-10-07. 비교 대상은 등록 원문 면적, 대상 건물은 대장 면적을 사용합니다.
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님2 / 3
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DBRITZ / R-DATA방배동 454-11 · 수익 환산 시나리오
Cap Rate 3.0 ~ 4.5% 기준 NOI 환산
가격별로 필요한 NOI를 계산한 검토용 가정입니다. 실제 임대수입이나 수익률을 뜻하지 않습니다.
환산 가격 = 연 NOI ÷ Cap RateNOI = 연 임대수입 - 운영경비. 세전·대출 전 기준 · 보증금 운용수익 포함 여부 별도 확인
A가격별 필요 NOI (억원/년)
| 가격 | 연면적 단가 | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 33.89억추정 범위 하단 | 800만/㎡ | 1.02월 847만 | 1.19월 988만 | 1.36월 1,130만 | 1.52월 1,271만 |
| 38.07억참고 추정가 | 899만/㎡ | 1.14월 952만 | 1.33월 1,110만 | 1.52월 1,269만 | 1.71월 1,428만 |
| 40.66억추정 범위 상단 | 960만/㎡ | 1.22월 1,016만 | 1.42월 1,186만 | 1.63월 1,355만 | 1.83월 1,525만 |
| 50.00억Cap 검토용 가격 | 1,181만/㎡ | 1.50월 1,250만 | 1.75월 1,458만 | 2.00월 1,667만 | 2.25월 1,875만 |
| 55.00억호가 · 매도 측 제시가 · 실거래가 아님 | 1,299만/㎡ | 1.65월 1,375만 | 1.93월 1,604만 | 2.20월 1,833만 | 2.48월 2,063만 |
BNOI별 환산 가격 (억원)
| 연 NOI | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|
| 1억월 833만 | 33.3억 | 28.6억 | 25억 | 22.2억 |
| 2억월 1,667만 | 66.7억 | 57.1억 | 50억 | 44.4억 |
| 3억월 2,500만 | 100억 | 85.7억 | 75억 | 66.7억 |
| 4억월 3,333만 | 133.3억 | 114.3억 | 100억 | 88.9억 |
| 5억월 4,167만 | 166.7억 | 142.9억 | 125억 | 111.1억 |
정수 NOI 5개는 표 A의 최저가격×3.0%~최고가격×4.5% 범위를 덮도록 계산했습니다. 0억 행은 경계값이며 실제 운영 가정이 아닙니다. 적용 가능한 10억 단위 중간가격이 없으면 표 A에 임의 가격을 추가하지 않습니다.
C해석 포인트
- 호가 55억을 Cap 3.0~4.5%로 환산하면 필요 NOI는 연 1.65~2.48억, 월 1,375~2,063만원입니다.
- 참고 추정가 38.1억 기준 필요 NOI는 연 1.14~1.71억입니다. 표시 범위 33.9~40.7억은 통계적 신뢰구간이 아닙니다.
- 같은 NOI에서는 Cap이 높을수록 환산 가격이 낮아집니다. 실제 NOI는 임대차와 운영경비를 확인한 뒤 대입해야 합니다.
- 공시지가 총액 14.5억은 토지만의 공시값이며 시세·감정가격이 아닙니다.
D매입 전 확인사항
- 층별 임차인 · 보증금 · 월세 · 관리비 · 계약 만기 · 공실 확인
- 운영경비(재산세·관리·보험·수선)와 보증금 운용수익 반영 여부
- 주차·승강기의 실제 이용 가능 여부와 운영 상태
- 매각 범위와 대장·토지면적, 복수 필지 포함 여부 확인
- 등기부 권리관계·명도 조건·위반건축물 여부 확인
- 도로조건·지구단위계획·주차·용도변경 조건 확인
- 호가 산정 근거와 매도 조건(시기·명도·일괄 매각 여부)
데이터 유의 · 추정가는 비교 거래 기반 참고값이며 통계적 신뢰구간이 아닙니다. 동 통계는 연식·도로폭·대지 규모·임대차 미보정입니다. 호가는 매도 측 제시가 · 실거래가 아님이며 매각 범위는 별도 확인이 필요합니다. 임대 현황·권리관계·위반건축물·건물 상태는 미확인입니다. 건축물대장은 공개자료 기반 참고자료이며 공적 증명서가 아닙니다. 중요한 결정 전 정부24 발급 건축물대장과 등기·토지이음 등 관계기관 자료를 확인하세요.
자료 기준일 토지 2026-05-19 · 대장 2026-08-27 · R-PRICE 거래 2026-09-29 · 동 통계 거래 2026-09-30 · 호가 페이지 수정 2026-10-05T05:43:23+09:00. 출력일은 자료 기준일이 아닙니다. 이 파일은 조회 시 확인한 공개자료이며, 다시 열람하면 원자료의 변경 내용이 반영될 수 있습니다.
자료 기준일 토지 2026-05-19 · 대장 2026-08-27 · R-PRICE 거래 2026-09-29 · 동 통계 거래 2026-09-30 · 호가 페이지 수정 2026-10-05T05:43:23+09:00. 출력일은 자료 기준일이 아닙니다. 이 파일은 조회 시 확인한 공개자료이며, 다시 열람하면 원자료의 변경 내용이 반영될 수 있습니다.
공개정보 정리 참고자료 · 감정평가·매매 권유·수익 보장 아님 · Cap Rate 범위는 검토용 가정3 / 3
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