NEDIA ORIGINAL · 데이터 리포트
서울특별시 동작구 사당동 265-29
오전 1:34:57DBRITZ / R-DATA리포트 · 출력일 브라우저에서 표시 · 공개자료 기반 사당로 222 · 제3종일반주거지역 · 지상 4층 / 지
일반 열람 · Enoch Oh · a01058073992@gmail.com · 2026. 10. 14. 오전 1:34:57
DBRITZ / R-DATA리포트 · 출력일 브라우저에서 표시 · 공개자료 기반
사당로 222 · 제3종일반주거지역 · 지상 4층 / 지하 1층 · 1991년 사용승인 · 제1종근린생활시설
추정 범위45.9~53.4억통계적 신뢰구간 아님
실거래 기반 추정가51.2억범위 45.9~53.4억 · 비교 6건
연면적 1,175만/㎡ · 대지 확인 필요만/㎡
연면적 1,175만/㎡ · 대지 확인 필요만/㎡
개별공시지가 총액20.8억토지만의 공시값 · 시세 아님
확인 필요만/㎡
확인 필요만/㎡
연면적 / 대지435.60㎡대장 대지 0㎡
용적률 0.00%
용적률 0.00%
1건물 개요
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 구조 | 철근콘크리트구조 |
|---|---|---|---|
| 허가 / 사용승인 | 1991-06-29 / 1991-12-11착공 확인 필요 | 경과 연수 | 브라우저에서 계산 |
| 건폐율 / 용적률 | 0.00% / 0.00%용적률 산정 연면적 333.12㎡ | 주차 | 옥외 자주식 0대옥내 자주식 0 · 기계식 옥내 0 / 옥외 0 |
| 승강기 | 승용 0대 · 비상 0대 | 내진 / 높이 | 미적용 또는 확인 필요 / 0.00m |
2층별 용도 — 임대 구조 확인의 출발점
| 층 | 대장상 용도 | 면적(㎡) | 면적(평) |
|---|---|---|---|
| 옥탑층 | 옥탑(연면적제외)연면적 합계 제외 | 10.25 | 3.10 |
| 4층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 83.28 | 25.19 |
| 3층 | 제1종근린생활시설(치과의원) | 83.28 | 25.19 |
| 2층 | 제1종근린생활시설(치과의원) | 83.28 | 25.19 |
| 1층 | 근린시설 | 48.40 | 14.64 |
| 1층 | 주차장 | 34.88 | 10.55 |
| 지1층 | 근린시설 | 102.48 | 31.00 |
기타제1종근린생활시설 352.32㎡ (80.9%)
사무소 83.28㎡ (19.1%)
옥탑 제외 합계 435.60㎡ (131.77평) · 대장 연면적과 일치
지하 0.00㎡ (0%) · 실제 임대 가능 면적은 별도 확인
지하 0.00㎡ (0%) · 실제 임대 가능 면적은 별도 확인
3시장 근거 — 사당동 제3종일반주거지역 5개년
| 연도 | 만/평 | 만/㎡ | 거래 | 전년비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 9,081 | 2,747 | 2건 | 기준 |
| 2023 | 5,108 | 1,545 | 1건 | -43.7% |
| 2024 | 7,495 | 2,267 | 5건 | +46.7% |
| 2025 | 5,950 | 1,800 | 7건 | -20.6% |
| 2026* | 4,144 | 1,253 | 3건 | -30.4% |
*2026-09-30까지 누적. 단가 IQR 이상치 제거 후 집계.
- 5개년 18건 중앙값 6,420만/평, 최근 3년 15건 중앙값 5,950만/평.
- 동 통계는 연식·도로폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않았습니다.
- 등록 면적 대지 확인 필요㎡·연면적 확인 필요㎡와 대장 면적을 구분했습니다.
4가격 산정 구조 · 비교 거래
R-PRICE 1.7 · 4개 산식 반영비율 40/40/10/10 · 가중 합 검증 일치. 호가/공시지가 확인 필요배.
| 계약 | 도로명 · 용도 | 거래가 | 보정 | 배수 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.09 | 사당로 · 제2종근린생활 | 22.9억 | +0% | 2.56 |
| 2025.04 | 동작대로 · 제2종근린생활 | 23억 | +0% | 2.12 |
| 2025.02 | 동작대로33가길 · 제1종근린생활 | 27.9억 | +0% | 2.57 |
| 2023.04 | 동작대로33가길 · 제2종근린생활 | 24억 | +0% | 2.20 |
| 2024.05 | 사당로14가길 · 제2종근린생활 | 34억 | +0% | 3.05 |
| 2025.12 | 동작대로31길 · 제2종근린생활 | 28억 | +0% | 4.17 |
유사도 상위 6건 표시(전체 6건 중). 배수는 시점보정 거래가 ÷ 공시지가 총액.
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님1 / 3
일반 열람 · Enoch Oh · a01058073992@gmail.com · 2026. 10. 14. 오전 1:34:57
DBRITZ / R-DATA사당동 265-29 · 위치 · 주변 현황
위치 · 주변 현황
서울특별시 동작구 사당동 265-29 · 사당로 222 · 제3종일반주거지역
5필지 위치
선택한 필지거리뷰 위치·보는 방향
NAVER · 주소 검색 위치를 사용합니다. 정확한 필지 경계는 지적도·현장 확인이 필요합니다. 거리뷰는 촬영 시점에 따라 현재 모습과 다를 수 있습니다.
| 지번주소 | 서울특별시 동작구 사당동 265-29 | 도로명주소 | 사당로 222 |
|---|---|---|---|
| 용도지역 | 제3종일반주거지역토지특성자료 2026-05-19 · 토지이음 확인 | 도로조건 | 광대소각현장 재확인 필요 |
6같은 동 등록 매물 호가 비교
| 지번 | 호가 | 연식 | 층수 | 만/평 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 150-10 | 100억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 13,889 | |
| 1045-17 | 90억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 11,905 | |
| 1032-50 | 27억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 9,375 | |
| 267-27 | 27억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 9,091 | |
| 1048-36 | 150억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 8,052 | |
| 39-10 | 24.9억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 5,791 | |
| 동 5개년 실거래 중앙값 | 6,420 | ||||
매도 측 제시가 · 실거래가 아님. 같은 동·동일 용도지역 11개 건물, 11건 호가 중 API가 제공한 예시 6건과 대상 건물을 표시합니다. 전체 순위가 아닙니다. 비교 매물의 연식·층수는 미확인 값을 채우지 않았습니다. 최근 180일 기준 · 자료 수정 2026-07-20~2026-08-30. 비교 대상은 등록 원문 면적, 대상 건물은 대장 면적을 사용합니다.
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님2 / 3
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DBRITZ / R-DATA사당동 265-29 · 수익 환산 시나리오
Cap Rate 3.0 ~ 4.5% 기준 NOI 환산
가격별로 필요한 NOI를 계산한 검토용 가정입니다. 실제 임대수입이나 수익률을 뜻하지 않습니다.
환산 가격 = 연 NOI ÷ Cap RateNOI = 연 임대수입 - 운영경비. 세전·대출 전 기준 · 보증금 운용수익 포함 여부 별도 확인
A가격별 필요 NOI (억원/년)
| 가격 | 연면적 단가 | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 45.87억추정 범위 하단 | 1,053만/㎡ | 1.38월 1,147만 | 1.61월 1,338만 | 1.83월 1,529만 | 2.06월 1,720만 |
| 51.20억참고 추정가 | 1,175만/㎡ | 1.54월 1,280만 | 1.79월 1,493만 | 2.05월 1,707만 | 2.30월 1,920만 |
| 53.44억추정 범위 상단 | 1,227만/㎡ | 1.60월 1,336만 | 1.87월 1,559만 | 2.14월 1,781만 | 2.40월 2,004만 |
BNOI별 환산 가격 (억원)
| 연 NOI | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|
| 1억월 833만 | 33.3억 | 28.6억 | 25억 | 22.2억 |
| 2억월 1,667만 | 66.7억 | 57.1억 | 50억 | 44.4억 |
| 3억월 2,500만 | 100억 | 85.7억 | 75억 | 66.7억 |
| 4억월 3,333만 | 133.3억 | 114.3억 | 100억 | 88.9억 |
| 5억월 4,167만 | 166.7억 | 142.9억 | 125억 | 111.1억 |
정수 NOI 5개는 표 A의 최저가격×3.0%~최고가격×4.5% 범위를 덮도록 계산했습니다. 0억 행은 경계값이며 실제 운영 가정이 아닙니다. 적용 가능한 10억 단위 중간가격이 없으면 표 A에 임의 가격을 추가하지 않습니다.
C해석 포인트
- 참고 추정가 51.2억 기준 필요 NOI는 연 1.54~2.30억입니다. 표시 범위 45.9~53.4억은 통계적 신뢰구간이 아닙니다.
- 같은 NOI에서는 Cap이 높을수록 환산 가격이 낮아집니다. 실제 NOI는 임대차와 운영경비를 확인한 뒤 대입해야 합니다.
- 공시지가 총액 20.8억은 토지만의 공시값이며 시세·감정가격이 아닙니다.
D매입 전 확인사항
- 층별 임차인 · 보증금 · 월세 · 관리비 · 계약 만기 · 공실 확인
- 운영경비(재산세·관리·보험·수선)와 보증금 운용수익 반영 여부
- 주차·승강기의 실제 이용 가능 여부와 운영 상태
- 매각 범위와 대장·토지면적, 복수 필지 포함 여부 확인
- 등기부 권리관계·명도 조건·위반건축물 여부 확인
- 도로조건·지구단위계획·주차·용도변경 조건 확인
- 호가 산정 근거와 매도 조건(시기·명도·일괄 매각 여부)
데이터 유의 · 추정가는 비교 거래 기반 참고값이며 통계적 신뢰구간이 아닙니다. 동 통계는 연식·도로폭·대지 규모·임대차 미보정입니다. 호가는 매도 측 제시가 · 실거래가 아님이며 매각 범위는 별도 확인이 필요합니다. 임대 현황·권리관계·위반건축물·건물 상태는 미확인입니다. 건축물대장은 공개자료 기반 참고자료이며 공적 증명서가 아닙니다. 중요한 결정 전 정부24 발급 건축물대장과 등기·토지이음 등 관계기관 자료를 확인하세요.
자료 기준일 토지 2026-05-19 · 대장 2026-08-27 · R-PRICE 거래 2026-09-29 · 동 통계 거래 2026-09-30 · 호가 페이지 수정 확인 필요. 출력일은 자료 기준일이 아닙니다. 이 파일은 조회 시 확인한 공개자료이며, 다시 열람하면 원자료의 변경 내용이 반영될 수 있습니다.
자료 기준일 토지 2026-05-19 · 대장 2026-08-27 · R-PRICE 거래 2026-09-29 · 동 통계 거래 2026-09-30 · 호가 페이지 수정 확인 필요. 출력일은 자료 기준일이 아닙니다. 이 파일은 조회 시 확인한 공개자료이며, 다시 열람하면 원자료의 변경 내용이 반영될 수 있습니다.
공개정보 정리 참고자료 · 감정평가·매매 권유·수익 보장 아님 · Cap Rate 범위는 검토용 가정3 / 3
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