마포구 연남동 566-46 건물 매매 76억, 5년 실거래 중앙값보다 20% 높은 호가

서울 마포구 연남동 566-46의 지하 1층·지상 2층 건물이 호가 76억원에 나와 있다. 등록 대지 78.4평 기준 토지 평당 약 9,700만원으로, 같은 동·같은 용도지역(제2종일반주거)의 최근 5년 실거래 66건 중앙값(약 8,059만원)보다 20.4% 높다.

건물 개요

호가는 통계 어디에 놓일까

호가 토지단가 9,700만원은 5년 중앙값(8,059만원)보다 20.4%, 최근 3년 중앙값(8,122만원)보다 19.4% 높다. 비교 거래 66건 가운데 약 82%가 호가 단가 이하였다. 가장 최근 비교 거래 5건은 평당 6,964만~1억 1,081만원으로, 4건이 호가 단가보다 낮고 2026년 6월 거래(대지 54.1평) 1건만 높았다. 이 5건의 대지 규모는 46.1~64.6평으로 이 건물(78.4평)보다 작다. 참고로 같은 연남동에 등록된 7개 매물을 호가 기준 토지단가로 비교하면 이 건물은 높은 순으로 4번째다. 모두 실거래가 아닌 호가이고 연식·규모가 달라 우열을 가리기는 어렵다.

연도별 흐름: 해마다 중앙값은 호가 단가보다 낮았다

2022~2026년 연도별 중앙 토지단가는 7,635만원~9,489만원으로, 해마다 이 건물의 호가 단가(9,700만원)보다 낮았다. 가장 높았던 2023년(9,489만원)도 호가 단가의 약 98% 수준이다. 이후 2024년 8,865만원, 2025년 7,940만원, 2026년은 누적 거래 기준 7,635만원으로 내려왔다. 표본이 5~21건이고 연도별 값은 이상치를 제외한 중앙값이어서, 특히 5건에 그친 2026년의 값은 크게 읽지 않는 편이 좋다.

통계를 이 대지에 적용하면

비교 거래의 중간 50% 단가를 등록 대지 78.4평에 단순 적용하면 약 55.5억~71.5억원이다. 호가 76억원은 이 범위의 위쪽 바깥에 있으며, 범위 상단(71.5억원)보다 약 6% 높다. 비교 범위는 같은 동(연남동)·같은 용도지역이다. 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 조건은 보정하지 않은 지역 통계이므로 적정가를 판정하는 용도로는 쓸 수 없다.

확인할 점

• 호가 단가가 통계 범위의 위쪽에 있으므로, 입지·건물 상태·활용 여건 등 이 건물만의 근거가 가격에 반영돼 있는지 확인이 필요하다.
• 사용승인 후 46년이 지난 건물이므로 구조·설비의 노후도와 향후 수선·리모델링 비용을 따로 따져 봐야 한다.
• 이 호가의 매각 범위(건물 전체 여부 등)는 확인되지 않았다. 위 토지 평당 호가는 등록된 가격과 면적을 단순히 나눈 참고값이다.
• 대장상 용적률 66.08%는 전체 연면적(273.19㎡)을 대지(259㎡)로 나눈 값(약 105.5%)과 다르다. 지구단위계획·특례·도로·주차 조건을 확인하기 전에는 증축 가능 면적을 확정할 수 없다.
• 임대차 현황, 권리관계, 위반건축물 여부, 주차·승강기 상태는 공개 자료만으로 확인되지 않는다.

이 건물의 등록 정보와 5년 실거래 비교 통계는 연남동 566-46 건물 상세 페이지에서도 볼 수 있다.

※ 디비리츠 알데이터(R-DATA) 건축물 요약서 서비스 안내를 겸한 기사입니다.

이 글의 호가는 매도 측이 제시한 가격이며 실거래가가 아닙니다. 실거래 비교는 취소·해제·지분·집합건물을 제외한 공개자료를 사용했고, 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않은 지역 통계입니다. 투자 판단과 계약 전에는 용도지역(토지이음), 건축물대장, 임대차 및 권리관계를 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 본 자료는 정보 제공용이며 중개가 아닙니다.