강남구 논현동 이면 코너 4층 빌딩 매매 · 제시가 99억원 · 대지 43.6평
서울 강남구 논현동 이면 코너 4층 빌딩 매물. 매매 제시가 99억원, 대지 43.6평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 강남구 논현동 143-13 · 강남대로124길 3-8 · 제3종일반주거지역 · 40년 8개월
매매 제시가
99억원
토지 평당 2.27억 · 연면적 평당 9,325만원
건폐율 49.33% · 연면적 106평(지하 포함). 상한까지 지상 약 31평 여력.
4F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 144.3㎡ (43.6평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
2.27억
99억 ÷ 43.6평
R-PRICE 대비
+21%
R-PRICE 81.5억 · 범위 81.5~89.5억
용적률 반영 토지비
9,072만원
신축 상한 109평 기준
연식
40년
준공 기준
40년 차 4층 빌딩으로, 현 용적률 179.17%는 조례 상한 250%의 72% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 99억은 토지 평당 2.27억, 연면적 평당 9,325만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 18% 높다. DBRITZ R-PRICE 81.5억보다 21% 높고 교차검증 범위(81.5~89.5억) 상단도 넘는다. 89.5억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 143-13 (강남대로124길 3-8) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 144.3㎡ (43.6평) |
| 연면적 | 351.0㎡ (106.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 4F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1985.11.20 · 40년 8개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 49.33% · 179.17% (건축물대장) |
| 도로 | 세각(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1인접 필지 동시 매물같은 블록 논현동 143-11도 매물로 나와 있어 합필 개발을 검토할 수 있다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3용적률 여력현 용적률 179.17% → 조례 상한 250%. 지상 약 31평을 더 지을 수 있다.
- 4임대 운영 중매입 즉시 임대수입이 발생한다. 렌트롤로 실제 수익률을 확인해야 한다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 99억 |
| 토지 평당가 | 대지 43.6평 | 2.27억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 106.2평 | 9,325만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 109평 | 9,072만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 81.5~89.5억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 81.5억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 40년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 4층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 합필 가능성 — 논현동 143-11 소유자·매도 조건 확인
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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