강남구 논현동 이면 코너 2층 빌딩 매매 · 제시가 119억원 · 대지 78.9평
서울 강남구 논현동 이면 코너 2층 빌딩 매물. 매매 제시가 119억원, 대지 78.9평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 강남구 논현동 154-6 · 논현로121길 18 · 제1종일반주거지역 · 43년 2개월
매매 제시가
119억원
토지 평당 1.51억 · 연면적 평당 1.16억
건폐율 48.41% · 연면적 103평(지하 포함). 상한까지 지상 약 55평 여력.
2F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
제1종일반주거지역
조례 용적률 150% · 건폐율 60%
대지 260.8㎡ (78.9평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
1.51억
119억 ÷ 78.9평
R-PRICE 대비
+30%
R-PRICE 91.6억 · 범위 84.7~111.6억
용적률 반영 토지비
1.01억
신축 상한 118평 기준
연식
43년
준공 기준
제1종일반주거지역 대지 79평, 조례상 지상 약 118평까지 지을 수 있는 43년 차 빌딩이다. 현 용적률 80.83%는 조례 상한 150%의 54% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 119억은 토지 평당 1.51억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 1.01억이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 21% 낮다. DBRITZ R-PRICE 91.6억보다 30% 높고 교차검증 범위(84.7~111.6억) 상단도 넘는다. 111.6억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 154-6 (논현로121길 18) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 260.8㎡ (78.9평) |
| 연면적 | 339.6㎡ (102.7평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 조례 용적률 150% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 2F/B1 · 벽돌구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1983.06.04 · 43년 2개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 48.41% · 80.83% (건축물대장) |
| 도로 | 세각(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1인접 필지 동시 매물같은 블록 논현동 154-5도 매물로 나와 있어 합필 개발을 검토할 수 있다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3용적률 여력현 용적률 80.83% → 조례 상한 150%. 지상 약 55평을 더 지을 수 있다.
- 4토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 21% 낮다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 119억 |
| 토지 평당가 | 대지 78.9평 | 1.51억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 102.7평 | 1.16억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 118평 | 1.01억 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 84.7~111.6억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 91.6억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 43년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 벽돌구조 — 내진 성능·리모델링 범위 제한, 증축 가능 여부
- 합필 가능성 — 논현동 154-5 소유자·매도 조건 확인
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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