NEDIA ORIGINAL · 일반
중구 남산동3가 이면 4층 빌딩 매매 · 제시가 110억원 · 대지 128.9평
서울 중구 남산동3가 이면 4층 빌딩 매물. 매매 제시가 110억원, 대지 128.9평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05기존 면적 보존형
서울 중구 남산동3가 일대 · 제1종일반주거지역 · 17년 5개월
매매 제시가
110억원
토지 평당 8,534만원 · 연면적 평당 5,354만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 129평 × 용적률 150% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 106%.
4F/B1 · 주차 6대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제1종일반주거지역
조례 용적률 150% · 건폐율 60%
대지 426.0㎡ (128.9평)
제1종일반주거지역세로(가) · 세로(8m 미만)북향 출입구접근성 편리
토지 평당가
8,534만원
110억 ÷ 128.9평
연면적 평당가
5,354만원
연면적 206평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
5,691만원
신축 상한 193평 기준
연식
17년
준공 기준
연면적 206평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 193평을 넘는 17년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 110억은 연면적 평당 5,354만원, 토지 평당 8,534만원이다. 같은 시트의 중구 매물 4건 중앙 토지단가(1.36억)보다 37% 낮다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 중구 남산동3가 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 426.0㎡ (128.9평) |
| 연면적 | 679.0㎡ (205.5평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 조례 용적률 150% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 4F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 17년 5개월 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 6대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1현행 기준 초과 연면적연면적 206평은 조례 상한 지상 연면적 193평보다 크다(지하 포함).
- 2대지 규모대지 129평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 3토지단가 경쟁력같은 시트 중구 매물 중앙 토지단가보다 37% 낮다.
- 4매도인 자가사용임차인 명도 협의가 비교적 단순하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 110억 |
| 토지 평당가 | 대지 128.9평 | 8,534만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 205.5평 | 5,354만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 193평 | 5,691만원 |
| 중구 중앙 토지단가 | 시트 내 4건 | 1.36억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 승강기 여부 — 4층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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