구로구 구로동 142-39 건물 매매 21억, 실거래 중앙값보다 23% 낮은 호가

서울 구로구 구로동 142-39의 5층 건물이 호가 21억원에 나와 있다. 등록 대지 64.1평 기준 토지 평당 약 3,275만원으로, 같은 동·같은 용도지역(제3종일반주거)의 2023년 1월~2026년 5월 실거래 11건 중앙값(약 4,257만원)보다 23.0% 낮다.

건물 개요

호가는 통계 어디에 놓일까

비교 가능한 실거래가 11건(2023.01~2026.05)뿐이어서 통계의 대표성에 한계가 있다. 호가 토지단가 3,275만원은 중앙값(4,257만원)보다 23.0%, 최근 3년 중앙값(4,440만원)보다 26.2% 낮다. 비교 거래 11건 가운데 약 45%가 호가 단가 이하였다. 최근 비교 거래 5건 중 4건은 평당 4,257만~6,139만원으로 호가 단가를 웃돌았지만, 2026년 1월 거래(대지 13.9평)는 평당 2,911만원으로 호가 단가보다 낮았다. 이 5건의 대지 규모는 13.9~281평으로 편차가 크다. 같은 구로동에 등록된 7개 매물을 호가 기준 토지단가로 비교하면 이 건물은 가장 낮은 7번째이고, 등록 연식(약 20년)은 7개 중 가장 짧다. 모두 실거래가 아닌 호가이고 연식·규모가 달라 우열을 가리기는 어렵다.

연도별 흐름: 거래가 드물어 해마다 1~4건

연도별 거래는 2022년 0건, 2023년 3건, 2024년 4건, 2025년 1건, 2026년 3건(누적)에 그쳤다. 연도별 중앙 토지단가는 2023년 3,176만원, 2024년 3,384만원, 2025년 6,139만원, 2026년 4,622만원으로, 2023년 값만 호가 단가(3,275만원)보다 낮고 이후 해마다 높았다. 다만 2025년은 대지 281평 한 건의 거래이고 연도별 값은 이상치를 제외한 중앙값이어서, 해마다의 등락은 읽을 수 없는 수준이다.

통계를 이 대지에 적용하면

비교 거래의 중간 50% 단가를 등록 대지 64.1평에 단순 적용하면 약 18.4억~31.1억원이다. 호가 21억원은 이 범위 안에서 하단 쪽에 있다. 비교 범위는 같은 동(구로동)·같은 용도지역이고 표본이 11건으로 적다. 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 조건은 보정하지 않은 지역 통계이므로 적정가를 판정하는 용도로는 쓸 수 없다.

확인할 점

• 표본이 11건이고 분석 기간이 2023년 1월~2026년 5월로 짧으며 연도별로는 1~4건이어서, 통계가 이 건물의 가격 수준을 대표한다고 보기 어렵다.
• 통계보다 낮게 제시된 호가인 만큼, 면적·권리관계·건물 상태 등 단가가 낮은 이유가 따로 있는지 먼저 확인할 필요가 있다.
• 이 호가의 매각 범위(건물 전체 여부 등)는 확인되지 않았다. 위 토지 평당 호가는 등록된 가격과 면적을 단순히 나눈 참고값이다.
• 임대차 현황, 권리관계, 위반건축물 여부, 주차·승강기 상태는 공개 자료만으로 확인되지 않는다.

이 건물의 등록 정보와 5년 실거래 비교 통계는 구로동 142-39 건물 상세 페이지에서도 볼 수 있다.

※ 디비리츠 알데이터(R-DATA) 건축물 요약서 서비스 안내를 겸한 기사입니다.

이 글의 호가는 매도 측이 제시한 가격이며 실거래가가 아닙니다. 실거래 비교는 취소·해제·지분·집합건물을 제외한 공개자료를 사용했고, 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않은 지역 통계입니다. 투자 판단과 계약 전에는 용도지역(토지이음), 건축물대장, 임대차 및 권리관계를 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 본 자료는 정보 제공용이며 중개가 아닙니다.