NEDIA ORIGINAL · 일반
종로구 가회동 이면 단층 상가 매매 · 제시가 65억원 · 대지 34평
서울 종로구 가회동 이면 단층 상가 매물. 매매 제시가 65억원, 대지 34평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01신축급 즉시 운영형
서울특별시 종로구 가회동 55-3 · 북촌로11길 9 · 제1종일반주거지역 · 8년
매매 제시가
65억원
토지 평당 1.91억 · 연면적 평당 3.23억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 59.12% · 연면적 20평(지하 포함). 상한까지 지상 약 31평 여력.
1F · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치현장 사진·지적도는 링크로 확인
제1종일반주거지역
조례 용적률 150% · 건폐율 60%
대지 112.4㎡ (34.0평)
제1종일반주거지역세로(가) · 세로(8m 미만)북동향 출입구접근성 다소 불편
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
1.91억
65억 ÷ 34.0평
연면적 평당가
3.23억
연면적 20평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.27억
신축 상한 51평 기준
연식
8년
준공 기준
준공 8년 차 단층 상가으로, 대수선 없이 바로 임대·사옥으로 쓸 수 있는 자산이다. 신축급 상태로 초기 투입 비용이 적다.
매매가 65억은 연면적 평당 3.23억, 토지 평당 1.91억이다. 같은 시트의 종로구 매물 4건 중앙 토지단가(1.41억)보다 36% 높다. R-PRICE는 19.2억이지만 목구조(한옥) 특성과 입지 희소성이 반영되지 않았을 수 있어, 인근 한옥 실거래로 따로 판단해야 한다. 신축 프리미엄이 반영된 가격인 만큼 실제 임대료로 수익률을 검증할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 종로구 가회동 55-3 (북촌로11길 9) |
|---|---|
| 유형 | 상가건물 · 신축급 즉시 운영형 |
| 대지면적 | 112.4㎡ (34.0평) |
| 연면적 | 66.5㎡ (20.1평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 조례 용적률 150% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 1F · 일반목구조 |
| 사용승인 · 연식 | 8년 |
| 건폐율 · 용적률 | 59.12% · 59.12% (건축물대장) |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력현 용적률 59.12% → 조례 상한 150%. 지상 약 31평을 더 지을 수 있다.
- 2신축급 상태준공 8년 차로 대수선·설비 교체 부담이 적다.
- 3종로구 가회동 입지제1종일반주거지역 내 상가. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4세로(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 65억 |
| 토지 평당가 | 대지 34.0평 | 1.91억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 20.1평 | 3.23억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 51평 | 1.27억 |
| 종로구 중앙 토지단가 | 시트 내 4건 | 1.41억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 16.8~21.9억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 19.2억 |
A수익형 매수 — 렌트롤 기반 수익률 검증 후 매입가 산정
B법인 사옥 — 대수선 없이 즉시 입주 가능한 사옥
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 대출 승계 — 대출금 17.4억 — 승계·말소 조건과 잔금 구조
- 목구조(한옥) — R-PRICE 적용 한계 — 인근 한옥 실거래·보존 규제·수선 비용 확인
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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